В профиле заказчиков можно прочитать достоверные отзывы, а наша служба поддержки работает ежедневно и всегда готова ответить на ваши вопросы.

Если вы хотите выполнять задания от юридических лиц, получите статус бизнес-исполнителя.

На YouDo ежедневно публикуются тысячи заказов. Мы постоянно работаем над тем, чтобы это количество увеличивалось, и исполнители всегда находили для себя подходящие задания. Чтобы получить заказ, на него нужно откликнуться. Вместе с рекламой услуг исполнителя мы отправляем заказчику контакты, которые остаются у него навсегда. За это мы берем оплату. Исполнитель платит за каждый отклик отдельно или подключает безлимитный пакет и откликается без ограничений. Деньги за отклик возвращаются только в том случае, если задание нарушает правила сервиса.

Профили преподавателей > Отеро, Ангел

Профессиональный опыт

Профессиональный опыт работы

Технологический институт Флориды, Мельбурн, Флорида

• Ассистент кафедры бухгалтерского учета и академической кафедры онлайн-программ бухгалтерского учета и финансов (июль 2014 г. — настоящее время)

Deloitte & Touche LLP, Сан-Хуан, PR

• Старший менеджер службы корпоративных рисков (сентябрь 2012 г. – май 2014 г.)
• Менеджер службы корпоративных рисков (сентябрь 2008 г. — август 2012 г.)
• Старший консультант службы корпоративных рисков (сентябрь 2005 г. — август 2008 г.)
• Консультант по вопросам аудита и корпоративных рисков (ноябрь 2003 г. — август 2005 г.)

Профессиональная деятельность

• Рецензент международного журнала Intelligent Systems in Accounting, Finance and Management (ISAFM).(март 2021 г.)
• Рецензент Международного журнала бухгалтерских информационных систем (IJoAIS). (сентябрь 2020 г.)
• Рецензент по коммуникациям журнала Международной ассоциации управления информацией. (март 2020 г.)
• Рецензент Международного журнала компьютерных сетей и коммуникаций. (март 2020 г.)
• Рецензент Международного журнала бухгалтерского учета, финансов и управления рисками. (март 2019 г.)
• Приглашенный докладчик Института внутренних аудиторов Космического побережья (Бревард), спонсируемый Harris Corporation, Мельбурн, Флорида. Методология оценки средств контроля информационной безопасности для финансовой информации организаций . (15 марта 2018 г.)
• Рецензент 22-й Американской конференции по информационным системам (AMCIS), Сан-Диего, Калифорния. (май 2016 г.)
• Рецензент журнала Euro Journal о процессах принятия решений. (май 2015 г.)
• Рецензент восьмого ежегодного семинара специальной группы по информационной безопасности и конфиденциальности (SIGSEC) по информационной безопасности и конфиденциальности, Окленд, Новая Зеландия.(13 декабря 2014 г.)
• Приглашенный докладчик Университета Пуэрто-Рико, Пуэрто-Рико. Влияние информационных технологий на процесс финансового аудита , 2011, 2012 и 2014 гг.
• Приглашенный спикер. « Norma ISO/IEC 27002 Relativa a la Seguridad de la Información ». Онлайн-презентация, спонсируемая Comisión Técnica de Sistemas y Tecnólogia de Información de la Asociación Interamericana de Contabilidad (Группа по информационным технологиям и системам Межамериканской ассоциации бухгалтеров), была представлена ​​более чем 1000 бухгалтерам из Центральной и Южной Америки в августе 2012 года.
• Рецензент Восемнадцатой Американской конференции по информационным системам (AMCIS), Сиэтл, Вашингтон, 9–12 августа 2012 г.
• Вице-президент Deloitte в группе бизнес-ресурсов для латиноамериканских и латиноамериканских специалистов во Флориде и Пуэрто-Рико.

Дополнительные обязанности

• Академическая кафедра онлайн-программ бухгалтерского учета и финансов. Обязанности включают планирование, разработку и надзор за академическими функциями областей онлайн-программ; рост направлений программы, включая маркетинг и рекрутинг; преподавание шести онлайн-курсов за календарный год; согласование всех необходимых академических и административных утверждений для онлайн-программ, включая разработку новых программ; набор, утверждение и контроль дополнительных преподавателей как в процессе разработки курса, так и в преподавании курсов; выполнение служебных и административных поручений; а также консультирование студентов.
• Советник факультета, Студенческая организация по внутреннему аудиту (2019 – настоящее время)
• Представитель бизнес-колледжа по онлайн-программам, Комитет по учебной программе бакалавриата (2019 г. – настоящее время)
• Член внешнего комитета по магистерской программе гражданского строительства без диссертации (с 2020 г. по настоящее время)

Избранные публикации

Книга:

Отеро, AR (2018). Контроль и аудит информационных технологий .Бока-Ратон, Флорида: CRC Press и Auerbach Publications.

Рецензируемые журналы и конференции:

Отеро, А. Р. , и Финк, Р. П. (2020). Роботизированная автоматизация процессов в помощь бухгалтерскому и финансовому отделам. Журнал ISACA , 6 (1), 1-8.

Отеро, А. Р. , Зонненберг, К., и Дельгадо-Перес, И. (2020). Управление изменениями финансовой информации: многокритериальная оценка системных средств управления изменениями с использованием функций желательности. Сообщения Международной ассоциации управления информацией , 18 (1), 1-26.

Отеро, А. Р. (2020). Повышенная безопасность данных бухгалтерского учета: модель оценки на основе нечеткой информации для помощи организациям в защите своих систем бухгалтерского учета. Международный журнал академических исследований в области бухгалтерского учета, финансов и управления, 10 (3), 160-175. DOI: 10.6007/IJARAFMS/v10-i3/7780

Отеро, А. Р. , Зонненберг, К.и Бин, Л. (2019). Оценка качества средств контроля безопасности доступа к финансовой информации. Международный журнал сетевой безопасности и ее приложений, 11 (6), 1-18. DOI: 10.5121/ijnsa.2019.11601

Отеро, AR (2015). Методология оценки контроля информационной безопасности для финансовой информации организаций. Международный журнал бухгалтерских информационных систем, 18 (1), 26-45. DOI: 10.1016/j.accinf.2015.06.001

Отеро, А. Р. (2015). Влияние участия ИТ-аудиторов в финансовых проверках. Международный журнал исследований в области бизнеса и технологий, 6 (3), 841-849. DOI: 10.17722/ijrbt.v6i3.404

Отеро, А. Р. , Теджай, Г., Отеро, Л. Д., и Руис, А. (2012, 21 октября). Оценка управления информационной безопасностью на основе нечеткой логики для организаций . Конференция IEEE по открытым системам. Куала Лумпур, Малайзия. DOI: 10.1109/ICOS.2012.6417640

Отеро, А.R. , Ejnioui, A., Otero, C.E., & Tejay, G. (2011). Оценка средств управления информационной безопасностью в организациях с помощью реляционного анализа Грея. Международный журнал надежных и надежных информационных систем, 2 (3), 36-54. DOI: 10.4018/jdtis.2011070103

Отеро, А. Р. , Отеро, К. Э., и Куреши, А. (2010). Многокритериальная оценка средств управления информационной безопасностью с использованием логических функций. Международный журнал сетевой безопасности и приложений, 2 (4), 1-11. DOI: 10.5121/ijnsa.2010.2401

Признание и награды

Лицензии, сертификаты, членство и награды: 

• Сертифицированный бухгалтер (CPA)
• Сертифицированный аудитор информационных систем (CISA)
• Сертифицированный специалист по информационным технологиям (CITP)
• Сертифицированный аудитор внутреннего контроля (CICA)
• Сертифицирован в области управления рисками и информационными системами (CRISC)
• Член Американского института дипломированных бухгалтеров (AICPA)
• Член ISACA (бывшая Ассоциация аудита и контроля информационных систем)
• Член Института внутреннего контроля (IIC)
• Член Института внутренних аудиторов (IIA)
• Член академического почетного общества Delta Epsilon Iota
• Участник программы ученых Пенсильванского государственного университета
• Член Omicron Delta Kappa — Национального общества чести Университета штата Пенсильвания
• Национальная студенческая награда за лидерство в меньшинстве — Государственный университет Пенсильвании
• Почетный сертификат меньшинства Университета штата Пенсильвания (три года из четырех)

Исследовательская работа

• Аудит финансовой отчетности и внутренний контроль
• Аудит информационных систем
• Информационные системы бухгалтерского учета
• Аудит информационной безопасности
• Оценка рисков

Исследования и проекты

Др. Исследовательские и проектные интересы Отеро включают области аудита финансовой отчетности и внутреннего контроля; аудит информационных систем; бухгалтерские информационные системы; аудиты информационной безопасности; и оценки рисков.

Учебный корпус №4 | КПИ им. Игоря Сикорского

Адрес корпуса №4: ул. Академика Янгеля 3 (старый адрес: пр. Победы, 37), памятник архитектуры, химический корпус КПИ. Отделения: ХТФ, ФБТ, ИХФ, ВПИ.

Работы по подготовке траншеи для удаления избыточного слоя почвы в 2 метра (ок.4 м) было завершено в мае 1898 г., закладка фундамента химического павильона 1 июня 1898 г. было начато строительство Политехнического института. 20 июня 1898 г. архитектор Китнер подал скорректированный по замечаниям Строительной комиссии проект павильона с некоторыми изменениями внутренней планировки и увеличением подвальных площадей, необходимых для размещения отопительных и вентиляционных устройств, химических составов посуды и т. д.

Изменениям подверглась и архитектура фасадов. Земляные и строительные работы выполняла киевская фирма Гинзбурга, паровое отопление и вентиляцию организовала техническая контора Московского торгового дома «Б. Залесский и В. Чаплин». 28 октября 1898 г. стена здания убрана под крышу. актом от 2 июня 1900 г., в связи с отречением управляющего строительством Китнера, указывалось, что 1 сентября 1899 г. здание было сдано в эксплуатацию, а 12 сентября 1899 г. состоялось его освящение. принять план 909.5 квадратных метров. саженей (4 093,7 кв. м), имел общую площадь помещений на всех этажах 1 912,5 кв. саженей (8 606,2 кв. м). Первоначально в нем располагались все четыре филиала института и библиотека. В 1901 г. все подразделения, кроме химического факультета, переведены в главный учебный корпус.

В годы 1-й мировой войны в здании размещались пиротехнический и ракетный цеха Военно-промышленного комитета. 22 июня 1916 г. во время выполнения оборонного заказа случился взрыв и пожар, уничтожившие часть здания (полностью перестроенного к февралю 1917 г. ).С 1918 года помещение было освобождено от оборонных предприятий. На рубеже 1920-х годов на одной из фасадных линий надстроили двухэтажный западный объем здания (длиной около 115 м), в котором располагался завод электротехнического оборудования. Новая часть, выполненная в упрощенных архитектурных формах, по пропорциям соответствует характеристикам исходного объема.

Историческая часть здания — Химический павильон — в зависимости от рельефа имеет высоту от двух до двух с половиной этажей, с подвалами.Фундаменты строения и цоколь – из серого гниванского гранита, стены – из местного кирпича. В подвале и коридорах использован кирпичный клад. Перекрытия больших аудиторий и лабораторий первого этажа выполнены из металлических балок, промежутки между которыми заполнены железобетонными плитами или небольшими кирпичными арками. Поднять плиту второго этажа – по деревянным балкам. Крыша четырехскатная – сквозной деревянный брус, покрытие жестяное. Симметричен композицией, состоящей из продольного корпуса и перпендикулярных ему боковых крыльев и трех тыловых корпусов, в центре которых размещается зрительный зал, в виде амфитеатра. Планировка продольного здания коридорная, односторонняя; общая планировка боковых флигелей и тыловых корпусов, где размещаются большие лаборатории и учебные классы. Связь между этажами осуществляется четвертьоборотом с забежными ступенями центральной и боковых лестниц, расположенных в торцах продольного корпуса. Еще одна угловая ступенчатая лестница заключена в безеле. Выполнен в кирпичном стиле с элементами романско-готической архитектуры. Фасады выполнены из открытого желтого киевского кирпича с плиточным раствором и использованы с разнообразной отделкой из кирпича (лачуги, косые кресты, зубцы, бордюры).Ведущим мотивом разделения фасадов выделены плоские лопасти одинарных оконных навесов. Расположенные в два яруса большие арочные окна, разделенные подоконниками с прямоугольными и карнизными зубцами. Главный фасад, образующий двор-курдонёр, по оси которого размещены пилястровые боковые с арочным входным порталом и триединым двухъярусным ступенчатым фронтоном, украшенным гранеными готическими колоннами и накладным треугольным фронтоном. Аналогичным образом – боковые пилястры и нижний ступенчатый пинцет – обозначены боковые входы и торцы поперечных крыльев, играющие роль композиционных акцентов в структуре фасадов.Боковые входы отмечены пирамидальными кровельными башнями. В формировании отчетливого силуэта здания также играют роль архитектурно оформленные трубы вентиляционных колпаков. Завершает фасад зубчатый карниз с парапетом, основанием последней служат колонны на протяженных межоконных перемычках, соединенных с балюстрадой. В целом для экстерьера здания характерен рост декора снизу вверх. Перед флангами продольного здания со стороны главного и заднего фасадов сохранились небольшие шатровые башни восьми воздухозаборников.Интерьеры помещений парадного назначения имеют парадный вид. Длинные коридоры первого и второго этажей компенсируются крестообразным сводом на несущих арках с профилированными импостами. Главный вестибюль в центре компенсируется плоским потолком, по бокам – торосферическим сводом. Он сочетается с двухуровневым помещением на четверть оборота с забежными лестницами, по обеим сторонам которых на первом и втором этажах — главные проходы к зрителям. На втором этаже лестницы от прохода отделены в виде аркад.Стены вестибюля и лестничные клетки рустованы, полы и лестницы гранитные. Лестничный марш, опирающийся на ползучие арки, огорожен ажурной металлической решеткой. На уровне промежуточного двора стена лестничной клетки украшена современной живописной композицией.

Большая химическая аудитория расположена в центральном поперечном флигеле (площадь 63 кв.м), занимает два этажа. Перекрытие с двускатным потолком на открытых рамах с металлическими затяжками. Освещаются шестью верхними арочными окнами, прорезанными в восточной и западной стенах.На втором этаже с трех сторон (кроме южной) опоясан деревянными балконами-галереями на деревянном кронштейне с прорезями. Под крутым амфитеатром с деревянными скамейками устроен зал с отдельным входом. Архитектурное убранство, ориентированное на зрителей, разделено на два яруса северной стены. За кафедрой преподавателя в центре — декоративный портал с нижней прямоугольной нишей для установки школьной доски и пышным завершением в виде ступенчатого венца, напоминающего фронтон главного фасада здания. Фронтон с круглой нишей следует за готическим оконным проемом, украшенным аркатурным поясом, филенками и геометрически-растительным орнаментом. По бокам от центрального портала симметрично выполнены четыре прямоугольных портала, доходящих до уровня второго и первого этажей. Общая композиция и романско-готический стиль северной стены химической аудитории аналогичны убранству физической аудитории главного учебного корпуса института.

Здание химического павильона — неотъемлемая часть ансамбля Политехнического института, прекрасный образец специализированного учебного корпуса конца 19 века.

ВОЛОДИМИР ЧЕЛОМЕЙ – Аэрокосмический факультет

КИЕВ ПЕРИОД ЖИЗНИ ВЫДАЮЩЕГОСЯ КОНСТРУКТОРА РАКЕТНО-КОСМИЧЕСКОЙ ТЕХНИКИ В.М. ЧЕЛОМЕЙ

В.Д. Романенко, к.т.н., ведущий научный сотрудник НАУ «Государственный музей авиации им. Антонова»

Выдающийся ученый, конструктор и создатель ракетно-космической техники, академик АН СССР Владимир Челомей был одним из создателей советского «ракетного щита», проложил дорогу человечеству во Вселенную. Под руководством В. Челомея были созданы практически все морские крылатые ракеты, баллистические ракеты подводных лодок, многоступенчатые межконтинентальные баллистические ракеты, противоракеты и прототипы спутников-истребителей, способных маневрировать на орбите и уничтожать ракеты. В 1971-79 годах академик В. Челомей был также руководителем «мирного космоса» — советской космической программы. Коллективом конструкторов во главе с ОКБ-52 была создана серия ракет-носителей большой мощности «Протон», которая ввела в строй не только важнейшие спутники, но и все советские и российские орбитальные станции — «Салют», «Алмаз», « Мир», и даже элементы Международной космической станции (МКС).

Ученый и конструктор мирового уровня Владимир Челомей получил широкую известность только после своей смерти в 1984 году. В связи с работой в ряде секретных конструкторских бюро все его личные документы держались в секрете. До сих пор до конца не известны его должности и рабочие адреса. На самом деле только в последние годы появились какие-то научные изыскания ученого. Одним из наиболее полных и задокументированных доказательств является исследование архивариуса Киевского государственного архива Сергея Карамаша.Данная статья представляет собой сокращенную и адаптированную ее версию.

Интересен тот факт, что практически все первые конструкторы как авиационной (Кудашев, Сикорский, Григорович), так и ракетно-космической техники (Королев, Янгель, Глушко) начинали свою творческую биографию в Украине. Не стал исключением и Владимир Николаевич Челомей – здесь он прожил детство и юность, получил образование, сделал первые шаги в научной и трудовой деятельности, а также сотрудничал с украинскими разработчиками в создании ракетных комплексов в 70-е годы.

Владимир Николаевич родился 30 июня 1914 года в городе Седльце, ныне Польша, в семье школьных учителей. Впоследствии семья переехала в Полтаву, где проживало большинство их родственников, и прожили они там до 1926 года. Отец Николая Челомея, химик по специальности, в 1920-е годы работал в Полтавском банке.

Мать Ивга (Евгения) Хомовна Клочко была ученицей Полтавского дворянского института и частной музыкальной школы, основательницей первого в городе детского сада.Благодаря ей Владимир получил хорошее домашнее образование. Преподавала в Полтавской начальной школе им. Ю. Коменского, в ряде школ и в Полтавском детском доме, которым тогда руководил А.С. Макаренко. По другим данным, А.С. Макаренко возглавил именно 10-ю трудовую семилетку (ныне – общеобразовательная школа № 10 имени В. Г. Короленко), где в 1922–1926 годах учился юный Володя Челомей. В 1935 году мать окончила Киевский педагогический институт и преподавала биологию в средней школе. В семье было пятеро детей, и всем им было дано хорошее образование.Юный Владимир играл на фортепиано, любил классическую литературу, много читал по истории техники и физике.

В связи со сменой места работы отца в 1926 году Челомеи сначала переехали в Днепропетровск, а в 1927 году в Киев. В 1927-1929 годах Владимир учился в трудовой школе № 45.

В 1929 году Владимир Челомей поступил во 2-е Механическое ремесленное училище, расположенное на Воздухофлотском шоссе (ныне проспект), 22, где готовили рабочих разных профессий. Сейчас здесь располагается средняя школа № 178.

В том же году ремесленное училище было преобразовано в Киевский автотракторный техникум, позже – в Киевский автомобильный техникум, а в апреле 1931 года – в Киевский автомобильно-дорожный техникум. Автобиография В.М. Челомей констатирует: «Учась в техникуме, он работал в автомобильных мастерских и автолаборатории, которую впоследствии возглавил. На третьем курсе техникума работал инженером-конструктором в НИИ гражданской авиации. Сегодня это Киевский транспортно-экономический колледж Национального транспортного университета, в Голосеевском районе по улице Васильковской, 20.Имеются фотографии и биографические сведения В.М. Челомей в этом колледже.

Другой исследователь, И.О. Пистоленко отмечает, что в 1932 г. В.М. Челомей окончил Киевский автомобильный техникум, получил техническое образование и начал работать в Институте промышленной энергетики конструктором подвесных челночных двигателей для понтонных частей Красной Армии. Он производил расчеты деталей двигателя на долговечность мощностью 10-20 лошадиных сил. С этой работой связана первая научная публикация – им выполнены иллюстрации к разделу «Крутильные колебания коленчатых валов» курса лекций «Авиационные двигатели», который читался на вновь созданном авиационном факультете Киевского машиностроительного института.

В 1932 г. Владимир Челомей поступил на авиационный факультет этого института, на базе которого Постановлением РНА (ПХК) СССР от 25 августа 1933 г. № 1815 был основан Киевский авиационный институт (КАИ) с 4 факультеты: эксплуатации самолетов, двигателестроения, авиастроения и наземных авиационных установок.

Новый институт, изначально располагавшийся на бывшей улице Ленина (сейчас – улица Богдана Хмельницкого), 51, был военным заведением, где курсанты объединялись во взводы и отряды и проходили парашютную подготовку.Большое внимание уделялось также обучению немецкому языку. На первом курсе обучался 961 студент. В институте было 4 лаборатории, 20 аудиторий, 10 специализированных кабинетов, спортивный зал, библиотека с более чем 15 тысячами книг. В 1934 году в КАИ был открыт исследовательский центр.

В институте существовал так называемый «рабфак» с 300 студентами. Затем был создан летный отряд, в составе которого было семь самолетов У-2 и два самолета Р-5. Учебные полеты проводились на аэродроме Бровары, в 27 км от института.За довоенный период институт подготовил 810 авиационных инженеров. В 1936 году он был разобран, а затем восстановлен после войны.

В.М. Челомей пережил голод 1932-1933 годов в Киеве благодаря продуктовым карточкам для студентов КАИ. Образцы таких продовольственных карточек за февраль, март и апрель 1934 года хранятся в Киевском государственном архиве.

Первая научная работа В.М. Челомея в КАИ «Элементы векторного исчисления» (1935 г.) носила скорее методический характер и была написана «…для того, чтобы дать студентам института базу для полного изучения теоретической механики, аэродинамики и других предметов.Заведующий кафедрой теоретической механики КАИ, профессор И. Я. Шетерман сказал: «Надеюсь, этот небольшой курс поможет студентам в дальнейшем изучении векторных вычислений. «Элементы векторных вычислений», разработанные на кафедре теоретической механики КАИ под моим руководством, могут служить кратким и удобным пособием для студентов. Они изложены просто и кратко, но без потери доказательств основных принципов векторной алгебры и анализа.

Так, 21-летний студент (перед фамилией автора его статус даже написан в квадратных скобках — «[инженер]») написал учебник для студентов собственного института, в котором он учился! Работа состояла из 3-х разделов – «Векторная алгебра» (стр.1–55), «Векторный анализ» (стр. 56–63), «Основы кинематики» (стр. 117–149) и была напечатана на гектографе тиражом 350 экз.

В следующем году учебник уже издан отдельным изданием тиражом 3000 экземпляров. В предисловии И.Я. Стирман писал: «Эта книга появилась из-за острой практической необходимости преподавания некоторых теоретических наук в наших технических колледжах. Курс В. Челомея небольшой по объему и охватывает основные вопросы векторных вычислений, которые необходимо знать нашим студентам, изучающим математику, механику и, в частности, аэродинамику.Хочется надеяться, что ясное, простое изложение книги облегчит ее восприятие». На деньги, полученные за второй тираж, Владимир купил маме зимнее габардиновое пальто.

В 1934 году Запорожский завод «Дюфлон и Константинович» (Дека) приступил к серийному производству двигателя «Мистраль-Майор» К-14 французской фирмы «Гном-Рон». Во время трудовой практики КАИ с (с 15 июля по 21 августа 1935 г.) на предприятии, которое тогда называлось «П.И. Баранов Моторзавод № 29″ (ныне — ОАО «Мотор-Сич»), Владимир Челомей помог решить проблему резонанса колебаний коленчатого вала двигателя, что не удавалось сделать местным инженерам и даже французским специалистам.Раньше заводчане увеличивали диаметр вала, а Владимир Челомей на основании собственных расчетов доказал, что, наоборот, его надо уменьшать! Впоследствии этот двигатель получил обозначение М-85 и устанавливался на бомбардировщики Ильюшина. Руководство завода попросило талантливого студента прочесть лекцию по проектированию и вибродинамике для инженеров завода, что он и сделал.

Практика на крупном современном предприятии оказалась для инженера очень полезным будущим.На заводе познакомился с теорией действия воздушно-реактивного двигателя Б.С. Стечкин – создатель и разработчик авиационных двигателей, ученик М.Е. Жуковского. Владимир Челомей заинтересовался идеей создания пульсирующего воздушно-реактивного двигателя. С разрешения руководства завода он произвел исследование протекания автоколебательного процесса в трубе с постоянным нагнетанием воздуха, при котором формируется пульсирующий режим. По результатам экспериментов В. Челомей разработал теорию такого двигателя, на которую в 1938 г. получил авторское свидетельство.Далее, уже в Москве, он продолжил работы по созданию двигателя ПРДП (ППРД). Кстати, такие силовые установки немцы устанавливали на свои ракеты Фау-1 во время ВОВ.

В 1936 году Владимира Челомея снова отправили в Запорожье. Там он произвел расчеты и нашел причину неполадок в газораспределительном механизме двигателей. В сентябре-октябре 1936 г. В. Челомей вновь прочитал на заводе 70-часовой курс лекций. За успехи в учебе и работе отмечен наградой — Приказом начальника КАИ от 23 февраля 1935 г.39 «За отличную подготовку и поведение, а также умелое сочетание с активной внеучебной работой, В. Челомей — студент группы «6» — награжден трехтомным немецко-русским техническим словарем». А Приказом от 11 октября 1935 г. № 245 «слушатель группы № 6 машиностроительного факультета В. Челомей награжден Грамотой «Отличник КАИ» с ежемесячной стипендией».

В 1936 г. В. Челомей обнаружил ряд ошибок в математической формуле расчета колебаний корпуса самолета в работе академика А.М. Крылов – основоположник теории самолета. Он отправился в Ленинград, где встретился с ученым, и последний допустил неточность в тексте публикации.

В Киеве Владимир познакомился с выдающимися математиками Н.М. Крыловым (двоюродным братом упомянутого А. М. Крылова) и М.М. Боголюбова, разработавшего методы решения задач нелинейной механики в теории колебаний. Это сыграло значительную роль в становлении В.М. Челомея как ученого, поскольку указанные методы нашли широкое применение при расчетах всех типов тепловых машин, крупным специалистом в создании которых он стал в дальнейшем.

С первого курса В. Челомей, одновременно с обучением в КАИ, работал инженером-конструктором в НИИ ГАИ. Он также посещает лекции в Киевском государственном университете, где в то время преподавали выдающиеся математики и механики И.Я. Штерман и Н.И. Ахиезера, учебники которого до сих пор считаются классическими произведениями по специальности. Механика как научный предмет, и особенно ее раздел «Теория колебаний» – станет его страстью на всю жизнь.

В 1937 году В.М. Челомей окончил Киевский авиационный институт на «отлично» (на год раньше), сдав экзамены и получив диплом с отличием. Его дипломная работа, написанная под руководством И.Я. Шетермана, имел название «Колебания в авиационных двигателях» и уже тогда получил признание. В 1938 году вышла работа молодого ученого «Теория пружин».

26 июня 1939 года В. Челомей успешно защитил кандидатскую диссертацию. диссертацию на тему «Динамическая устойчивость элементов авиационных конструкций» на заседании Совета машиностроительного факультета Киевского индустриального института (позже КПИ).Эта работа была напечатана отдельной книгой.

Приказом начальника Киевского авиационного института от 13 сентября 1939 г. В. Челомей был назначен на должность старшего преподавателя кафедры теоретической механики.

В 1940 г. в числе 50 лучших молодых ученых СССР В. Челомей был принят в специальную докторантуру АН СССР. 26-летний Челомей был самым молодым среди избранных от всех республик СССР.В. Челомею была присуждена сталинская стипендия (1500 рублей — огромная сумма по тем временам!). Затем его пригласили на работу в Институт математики Научно-технического университета в Киеве. В том же году имя Владимира Челомея впервые упоминается в СМИ. В статье в «Правде», главной газете ЦК ВКП(б), даны отзывы о В. Челомее. Члены-корреспонденты АН СССР Ю.Д. Соколов и И.Я.Шетерман, отметивший блестящий талант и изобретательность молодого инженера, писал: «Во время практики на одном из заводов одаренный студент не только учится, накапливает опыт, но и вносит свой вклад в производство, помогает совершенствовать технологический процесс».

Докторскую диссертацию на тему «Динамическая устойчивость и долговечность упругой цепи авиадвигателя» Владимир Челомей защитил 1 июня 1941 г. Однако не успел отправить документы в ВАК, т.к. начале войны он был направлен в П.Центральный институт авиационного моторостроения им. И. Баранова. Позднее, уже после войны, молодому талантливому ученому пришлось защищать еще одну докторскую работу.

За годы учебы в киевских вузах, в аспирантуре АН СССР и докторантуре (до 1941 г.) В. Челомей опубликовал, по данным С.Ю. Карамаш, 27 научных работ. В целом при жизни В.М. Челомей как научный руководитель руководил 44 кандидатами и 5 докторами наук.

Архивную справку подготовил Сергей Карамаш, архивист 1-й категории отдела охраны документов учетно-справочного отдела Киевского государственного архива.

Копии фотографий любезно предоставлены Сытником Романом, Отдел управления и администрирования НАУ

Каталожные номера:

1. Киевский государственный архив (Киевский государственный архив). Ф. П-341. Соч. 5. Ссылка.23. «Личное дело. Челомей Владимир Николаевич». Арк. 5.
2. Пистоленко И.О. Владимир Николаевич Челомей и Украина: взгляд из Полтавы // Материалы IX Научных чтений «Днепровская орбита-2014»: Сб. отчеты. Днепропетровск, NCAA, 2014. 69.
3. Архив Российской академии наук (РАН). Ф. 411. «Личное дело академика В.Н. Челомей. 29.06.1962 – 08.12.1984».

Энциклопедия права и экономики — профессор права Кола Джеффри Эванса

Джеффри Эванс Стейк
Профессор права
Юридический факультет Университета Индианы, Блумингтон
© Copyright 1998 Jeff Stake

Введение  

2. Ограниченное отчуждение собственности – системы землевладения  

3. Временный раздел через систему недвижимости  

4. Аренда  

5. Раздел земли по видам использования  

6. Сервитуты, прибыль 900 4 7. Настоящие заветы

8. Рассматриваемые сервистуды

9. Персоналиты

Благодарности

Библиография по разложению прав собственности (1300)

Другие ссылки

Случаи

Аннотация

Эта запись суммирует литературу, связанную с разложение собственности на пакеты менее чем полной собственности в Соединенных Штатах и ​​Соединенном Королевстве.Он не включает специализированные области права, такие как нефтегазовое право и водное право. Собственность на землю обычно делится по географическому признаку на участки, по времени на аренду и другие поместья, а по использованию на господствующие и служебные многоквартирные дома. Некоторым из этих подразделений, например аренде, уделялось значительное внимание с экономической точки зрения, и здесь рассматривается развитие дебатов между арендодателем и арендатором. Другие подразделения, такие как другие светские поместья и доктрины рабства, лишь изредка подвергались экономическому анализу.По этим темам предложения, касающиеся возможных экономических обоснований, добавляются к сводке точек зрения, сделанных в литературе.

Классификация JEL: K11

Ключевые слова: Собственность, землевладение, разложение, соглашения, сервитуты

1. Введение  

затрат со времен Коуза (1960), кажется несколько странным, что конкретные нормы английского права собственности, которые возлагают затраты на сделки с землей, привлекли относительно мало внимания экономистов.Возможно, это связано с тем, что английская система правил собственности, основанная на общем праве, является одновременно достаточно гибкой и, как правило, достаточно недорогой, чтобы не оказывать существенного и очевидного влияния на торговлю. Тем не менее, правила, регулирующие подразделение или декомпозицию прав собственности, привлекли внимание ученых-правоведов и экономистов. Целью данного эссе является обзор некоторой литературы, касающейся способов разделения прав на землю, и предложение объяснений существующего разделения собственности.

Для начала следует отметить, что экономика и право собственности встречаются по крайней мере двумя принципиально разными способами. В стандартном анализе исследователи попытались определить распределительные эффекты и эффекты благосостояния различных правовых норм и режимов. И экономисты, и юристы в позитивном ключе пытались объяснить и предсказывать поведение людей, а в нормативном ключе критиковали закон и предлагали реформы, основанные на таком прогнозируемом поведении [напр. Эпштейн (1982), Хирш (1983)].Во-вторых, в нестандартном приложении экономически ориентированный анализ иногда [Posner (1998), Krier (1974) и Stake (1988)] использовался юристами для объяснения правового поведения судей таким образом, чтобы сделать закон более предсказуемым. уточнение закона там, где правовые нормы ранее имели расплывчатое содержание. Последнее не является приложением теории общественного выбора, хотя у них схожие цели. Наоборот, это попытка предсказать или объяснить результаты рассмотрения дел путем разработки конкретных гипотез из общего положения о том, что судьи решают дела в соответствии с эффективностью, т.е.д., что судьи предпочитают эффективные результаты. В-третьих, в связи со вторым приложением, Hirsch (1987) рассмотрел степень осведомленности законодателей об экономических характеристиках рынков, на которые воздействуют их законы. Читателям следует также отметить, что в значительной части литературы, посвященной конкретным правилам собственности, экономисты и ученые-правоведы, похоже, не понимают друг друга. Экономисты могут найти статьи, лишенные строгости, а юристы могут найти статьи, которые, кажется, излагают очевидные юридические практические аспекты в сложной терминологии.

Прежде чем частное лицо сможет разделить свои права на землю, оно должно иметь некоторые права и иметь право передавать свои права. Таким образом, одним из основных вопросов при разложении собственности является вопрос о том, имеют ли частные лица право отчуждать свои права и в какой степени. В каком-то смысле это вопрос определения: присуще ли право передачи связке палочек, которую мы называем «собственностью»? Право отчуждения является первой темой, обсуждаемой ниже.

После того, как владельцы получили право на раздел и передачу своих прав, права на землю могут быть разделены как минимум тремя способами.Во-первых, и это наиболее очевидно, права на землю разделены территориально. В дополнение к обычному горизонтальному разделению земли по регионам общее право допускает вертикальное разделение на наземные и подземные поместья, полезные для шахтеров и спелеологов. Хотя существуют экономические исследования оптимального размера земельных владений для таких целей, как сельское хозяйство, литературы по праву и экономике по пространственному разделению прав на землю не так много, возможно, потому, что не так много законов для изучения. Одним из основных исключений из этого обобщения является обширная литература по закону об изъятии, в которой одной из тем является вопрос о том, могут ли землевладельцы разделить географические районы на сегменты, надеясь установить изъятие небольшой части там, где остальная часть не была затронута.

Во-вторых, права на землю можно разделить во времени. Действительно, в соответствии с ранним английским общим правом права на землю длились не дольше, чем жизнь феодального арендатора. Очевидная неэффективность этой системы заключалась в том, что улучшения земли, продолжавшиеся дольше, чем арендатор, приносили пользу сюзерену. Возможно, отчасти для того, чтобы интернализировать эти положительные временные внешние эффекты, закон вскоре позволил арендатору приобретать права, которые сохранялись после его смерти. Литература о подразделении прав по времени, в том числе существенная литература по праву арендодателя-арендатора, обсуждается после систем владения и пользования.

В-третьих, права на землю можно разделить в зависимости от использования. Один человек может иметь почти полную власть над участком земли, в то время как другой человек имеет право использовать землю для некоторого ограниченного использования, например, чтобы пройти по ней, чтобы добраться до города. Множественные и запутанные доктрины общего права о договорах, справедливых сервитутах, сервитутах и ​​прибылях регулируют эту область права, наряду с более современными правилами зонирования, установленными законодательными органами. Доктрины общего права, регулирующие частное разделение земли по видам использования, обсуждаются вместе и по отдельности после временных разделов.

Декомпозиция прав собственности стала вопросом конституционного значения в Соединенных Штатах. Пятая поправка запрещает правительству изымать имущество без выплаты справедливой компенсации. Трудный вопрос часто заключается в том, была ли захвачена «собственность». Если правительство лишает собственника всех прав на всю его землю, происходит захват. И если правительство разделяет права территориально, или временно, или и то, и другое, забирая все права на какую-то часть земли на какой-то значительный период времени, происходит захват. Но если правительство разделяет права по измерению использования, запрещая одни виды использования и разрешая другие, трудно сказать, было ли отобранных прав достаточно, чтобы назвать их «собственностью». Ответ Верховного суда США касается не только абсолютной или пропорциональной степени финансовых лишений. Ответ также зависит от того, лишает ли регулирование владельца постоянного использования. Эта часть доктрины изъятия была защищена Stake (1995) на том основании, что лишение лиц права на длительное использование влечет за собой особенно высокие издержки, более высокие, чем можно было бы признать, если бы стоимость убытков рассчитывалась исходя из суммы, которую владельцы хотели бы получить. заплатить за приобретение прав.

2. Ограниченное отчуждение собственности — системы землевладения  

Тема систем землевладения находится между общей теорией собственности и частным подразделением прав собственности. Вопрос в том, что происходит, когда частным собственникам не разрешается иметь полные права на землю. Правом, иногда отсутствующим в составе имущественного комплекса, является право на отчуждение других прав.

Статутом Quia Emptores в 1290 году английские землевладельцы получили право передавать свои интересы другим, не спрашивая согласия сюзерена, который во многом играл роль современного государства.До этого времени в Англии, а в последнее время и в других местах землевладельцы не имели полной свободы отчуждения. С самого начала все американские штаты разрешали землевладельцам передавать свои права другим. Это право настолько укоренилось, что кажется странным, что могло быть иначе.

Несмотря на долгое наследие свободного отчуждения, правительство Соединенных Штатов не распространило это право на многих американских индейцев, владеющих землями резервации. В результате различных законодательных актов и изменений в политике земли индейских резерваций принадлежат трем типам владения.Некоторые земли резервации находятся в собственности физических лиц, как коренных американцев, так и нет, за юридическую плату и могут быть полностью отчуждены. Некоторые земли принадлежат индейским племенам, но юридический титул принадлежит Соединенным Штатам, поэтому племена не могут отчуждать земли. Точно так же некоторые земли принадлежат отдельным коренным американцам, юридический титул которых принадлежит Соединенным Штатам, опять же, в результате чего земли неотчуждаемы.

Экономическая теория предсказывает, что там, где права не могут быть переданы, пострадает производительность.Омотунде (1972), применяя анализ Коуза (1960), Алкиана (1963) и Демсетца (1964, 1966) к землевладению, утверждает, что ограничения на продажу земли сокращают инвестиции в землю, затрудняя заимствование для улучшения и ограничивая способы владельца завладеть его инвестициями. Он приходит к выводу, что должна быть свобода и юридическое обеспечение договоров купли-продажи и аренды для системы землевладения, чтобы способствовать увеличению благосостояния.

Три типа землевладения, существующие в индейских резервациях, предоставили Anderson and Lueck (1992) возможность эмпирически изучить влияние землевладения на продуктивность земли. Там, где коренные американцы не могут предложить землю в качестве обеспечения по кредиту, стоимость займа будет выше, а капиталовложения ниже. Там, где они не могут продать свою долю, собственнику становится труднее собрать участки в ферму оптимального размера. Трудности с передачей в течение жизни увеличивают частоту передачи в момент смерти и, следовательно, частоту передачи по закону наследования, которое разделяет право собственности. Множественное владение приводит к уменьшению затрат труда со стороны владельцев, потому что выгоды от усилий частично ложатся на других владельцев.Множественное владение, которое влечет за собой совместное использование ресурсов и результатов, также может привести к тому, что владельцы будут избегать наиболее ценного использования, если вход или результат такого использования сравнительно сложно контролировать нескольким сторонам.

Андерсон и Люк обнаружили, что стоимость акра сельскохозяйственной продукции на 85–90 процентов ниже на землях, находящихся в племенном доверии, чем на платных землях, и на 30–40 процентов ниже на землях, находящихся в индивидуальном ведении, чем на платных землях. Авторы, однако, не опровергли убедительно возможность того, что земли, находившиеся в индивидуальном или племенном доверии, были просто менее продуктивными землями, чем в среднем земли, находившиеся в платной собственности.Они заявили, что формы собственности кажутся случайными на карте, но горные вершины, пригодные для возделывания, также могут отображаться на карте случайными. Они также утверждали, что детерминанты стоимости, вероятно, сегодня другие, чем тогда, когда участки были выделены, но для сельскохозяйственных земель это кажется сомнительным. Авторы опубликовали данные Министерства сельского хозяйства США, касающиеся относительного качества земли. В среднем трастовая земля имеет меньший процент земли в четырех верхних категориях земельных возможностей, но авторы говорят, что разница недостаточно велика, чтобы отвергнуть гипотезу об эквивалентности земли.(Учитывая небольшое количество наблюдений за качеством (N = 13), для отклонения нулевой гипотезы потребовалась бы большая разница в качестве. ) То, что разница в номинальных возможностях недостаточно велика, чтобы быть значимой, не означает, что разница действительно не может повлиять на фактическую продуктивность земли. Кроме того, принимая во внимание очевидную потенциальную взаимосвязь между качеством земли и продуктивностью, очень жаль, что данные о классификации качества имелись только для 13 резерваций.

В статье не обсуждается относительно недавняя законодательная попытка Соединенных Штатов сократить количество владельцев земель коренных американцев.Конгресс принял закон, предусматривающий, что в случае смерти владельца небольшие долевые доли в индивидуальных трастовых землях переходят к племени, а не к наследникам или наследникам по завещанию. Эта попытка повысить продуктивность индейских земель была отклонена Верховным судом США [Ходел против Ирвинга (1987 г.)], потому что лишение держателей частичных долей их способности передавать эти доли после их смерти лишает собственности без справедливой компенсации. Таким образом, долгая история неспособности Конгресса эффективно справиться с индейскими землями продолжается.

Сравнение истории контроля Конгресса над собственностью Индии с английской историей показывает экономическую важность хорошего соответствия между законом и культурой. В Англии общего права, когда землевладелец умирал, его земли переходили в соответствии с правилами первородства, согласно которым старший ребенок мужского пола получал полный титул. Первородство не делило землю на дробные интересы, что могло привести к неэффективному использованию. К тому времени, когда были приняты современные правила наследования без завещания, сотни лет опыта сформировали в английской культуре ожидание индивидуальной собственности.Английская, основанная на культуре традиция индивидуальной собственности противодействовала тенденции современного права к разделению собственности; частные передачи не позволяли большинству земель находиться в руках слишком большого количества рук. Коренные американцы, которым правительство США навязывало индивидуальную собственность и применяли капризные законы о наследовании, имели иное культурное наследие, принадлежавшее племени или вообще не имевшее собственности. Культура коренных американцев, менее ориентированная на индивидуальный контроль, не могла противостоять стерилизующей тенденции современных правил наследования.

По-иному возникает проблема отчуждаемости в связи с долгосрочной арендой. Исторически сложилось так, что суды общего права позволяли арендодателям налагать ограничения на возможность отчуждения арендованного имущества. Включив необходимые условия в договор аренды, арендодатели могли сохранить за собой юридическое право предотвращать отчуждение без их согласия. Суды оставили в силе эти положения, не заботясь о том, необоснованно или произвольно ли арендодатель отказывал в согласии. В последнее время наблюдателям стало казаться, что некоторые американские суды больше не позволяют арендодателям предотвращать отчуждение арендаторами.Тем не менее, некоторые решения также можно рассматривать как простое требование к арендодателям четко заявить о своем сохранении абсолютного права вето, требование, которое сократит информационные расходы арендаторов.

Johnson (1988) утверждает, что ограничения права отчуждения служат законным целям и, следовательно, современная тенденция к ограничению объема ограничений приведет к неэффективности закона. Арендодатели должны иметь возможность удерживать арендаторов от сдачи в аренду новым арендаторам, заселение которых может нанести ущерб стоимости возврата арендодателем.Поскольку они не могут заранее указать все способы, которыми потенциальные новые арендаторы могут нанести ущерб их сохраненным интересам, арендодателям часто требуется полная свобода действий, чтобы отклонить передачу права аренды. Без этого права арендодатели откажутся от долгосрочной аренды в пользу менее эффективных альтернатив, таких как краткосрочная аренда. Кроме того, Джонсон утверждает, что требование к арендодателям быть более четкими в сохранении их неограниченной свободы действий в отношении передачи прав вето может быть довольно дорогостоящим.Однако на практике он не описывает, почему арендодателям было бы особенно дорого указывать «исключительное, абсолютное и неограниченное усмотрение» в своих договорах аренды, чтобы сохранить неограниченное право вето.

3. Временное разделение через систему поместья  

Английская система общего права допускает несколько различных «поместий» на земле, каждое поместье различается по потенциальной продолжительности. «Простая плата» длится потенциально вечно. «Пожизненное имущество» длится всю жизнь человека, обычно владельца имущества.«Срок лет» измеряется периодом времени. Все эти наследства можно сделать «отменяемыми», добавив условие, определяющее обстоятельства, при которых наследство прекращается досрочно. Например, передача «городу до тех пор, пока земля используется для общественного парка» создает легко определяемую плату, поместье, которое может длиться вечно, но прекращается раньше, если земля не используется для общественного парка. За исключением простой абсолютной пошлины, в которой владелец обладает бессрочными правами, каждое из вышеперечисленных наследств делит права в зависимости от времени, при этом владелец названного наследства имеет нынешние права владения, а по крайней мере еще одно лицо владеет «будущими правами». проценты», которые станут посессорными, когда нынешнее имущество прекратится.

Очевидно, что временное разделение прав может повысить полезность земли. Студенту может понадобиться жилье всего на год, и у него может не быть желания (или капитала) инвестировать в собственность, которая будет длиться вечно. Учитель, находящийся в творческом отпуске, может быть не заинтересован во владении в течение этого года, но сильно заинтересован в праве владения навечно после этого. Годовая аренда разделяет право собственности на землю, чтобы учесть интересы обоих и максимизировать стоимость земли.

Stake (1990) утверждал, что некоторые формы раздельной собственности, основанные на непредвиденных обстоятельствах, которые могут возникнуть в отдаленном будущем, скорее уменьшают, чем увеличивают полезность земли для живых людей.Эмпирическим доказательством этого предположения является то, что эти временные разделения прав осуществляются в основном в дарах (часто дарах по завещанию). Поскольку такие разделения редко, если вообще встречаются в сделках, в которых две или более сторон обмениваются правами для получения прибыли от торговли, есть веские основания сомневаться в том, что создание таких интересов увеличивает стоимость. Конечно, акт раздела собственности делает дарителя счастливым, и эта полезность, добавленная к стоимости настоящих и будущих интересов, вероятно, будет больше, чем стоимость простой абсолютной платы.Но после смерти дарителя, что иногда является моментом возникновения двух интересов, полезность дарителя выпадает из суммы, и оставшиеся ценности вместе меньше, чем стоимость простого вознаграждения. Одна экономическая функция Правила против бессрочных прав, которое устраняет отдаленные будущие интересы, состоит в том, чтобы помочь воссоединить несколько интересов в более ценную простую плату.

Возможность отрицательных внешних эффектов возникает всякий раз, когда права на землю делятся по времени. Пожизненный арендатор может не отремонтировать существующие здания, потому что расходы на ремонт лягут исключительно на арендатора, а затраты на невыполнение ремонта частично лягут на «остатка», которому принадлежит будущая доля.К ужасу своего арендодателя, арендатор с годовой арендой может срубить ценные деревья, чтобы использовать их на дрова, несмотря на то, что в долгосрочной перспективе живые деревья будут стоить больше. Общее право частично интернализировало негативные временные внешние эффекты доктриной «отходов», которая возлагает на нынешнего владельца недвижимости ответственность перед держателем будущих прав за действия, которые наносят непоправимый ущерб земле. Интересно, что доктрина расточительства также признает субъективную ценность земли в своем правиле, согласно которому простое изменение характера земли может быть расточительством, даже если это изменение увеличивает рыночную стоимость.Познер (1998, стр. 83-84) указывает, что нынешние и будущие владельцы недвижимости теоретически могут предотвратить неэффективное обслуживание путем соглашения, устраняя необходимость в доктрине расточительства, но переговоры могут увязнуть в проблемах двусторонних монополий. Кроме того, будущие дольщики часто являются несовершеннолетними, не способными заключать договоры.

Обратной стороной проблемы отходов является проблема положительных внешних эффектов. Нынешний владелец недвижимости может не произвести эффективных улучшений на земле, потому что он несет бремя улучшений, в то время как некоторые из выгод достаются владельцу будущего интереса, который вступает во владение, когда прекращается нынешнее владение. Ссылаясь на Коуза, Познер (1998, стр. 82) спрашивает и отвечает, почему несколько владельцев не могут решить проблему неадекватных инвестиций с помощью контракта. Владельцу посессорного имущества часто не хватает средств для капитальных улучшений, а будущих дольщиков может быть трудно идентифицировать или они не имеют возможности заключить сделку, имеющую юридическую силу. Закон играет важную роль в регулировании землепользования при разделе собственности.

4. Арендное право  

Право арендодателя-арендатора — это одна из областей, в которой имеется обширная литература, а также область, которая обращается к ученым как с точки зрения экономики, так и с точки зрения права.Ограничения возможности отчуждения интересов арендаторов и прав арендодателей на выселение обвиняются в неадекватных инвестициях в улучшение земли. Солоу (1971) обсуждал проблему бедности в Ирландии девятнадцатого века. Басу (1989) добавил, что арендодатели, желающие сделать предложение о разделении затрат на улучшения, сталкиваются с проблемой неблагоприятного отбора, поскольку только арендаторы, которые рассчитывают оставаться достаточно долго, чтобы их инвестиции были возмещены, примут предложение, в результате чего арендодатель останется с неадекватным отдача от его вклада.

Аренда может выполнять множество функций, таких как распределение риска [Ченг (1969)] или создание соответствующих стимулов для развития и ведения хозяйства [Аллен и Люк (1992), Уильямс (1979а), см. также Люк и Аллен (1996)]. В контексте аренды персонала Флат (1980) обсудил, как аренда может сэкономить на транзакционных издержках, таких как определение, обеспечение и поддержание качества. Эти и многие другие вопросы коммерческой аренды больше относятся к сфере договорного права и анализируются в первую очередь с помощью договорного анализа и, таким образом, выходят за рамки данной статьи.Одним из первых способов использования арендованных поместий могло быть избежание церковного запрета на ростовщичество. Когда закон запрещал ссужать деньги по рыночным процентным ставкам, кредитор мог избежать ростовщичества, переводя деньги в обмен на передачу заемщиком (арендодателем) земельного участка. Договор аренды должен быть разработан таким образом, чтобы периодическая рента с земли в течение срока аренды была достаточной для выплаты как основного долга, так и желаемых процентов [см. Симпсон (1986, стр. 72)].

Аренда жилых помещений вызывает дополнительные вопросы.По общему праву у арендодателей было мало обязательств в отношении арендованных помещений. Недавние законодательные реформы пытались заставить арендодателей сдавать жилые помещения по доступной цене. Стандартный экономический анализ реформ, призванных принести пользу арендаторам жилья, забавно представлен (т. е. за счет юристов) в Albon (1982). Предполагая, что предложение уменьшается вместе с ценой и изменяется по мере увеличения затрат арендодателей и что такие предельные издержки превышают предельные значения для арендаторов, результаты реформы неблагоприятны для арендаторов.Если арендная плата не контролируется, арендная плата вырастет больше, чем стоимость возросших жилищных услуг для арендаторов. В таких условиях реформы вынуждают жильцов покупать жилищные услуги, которые они не хотят покупать. Если арендная плата будет контролироваться, спрос превысит предложение, и возникнет дефицит, затраты арендаторов на поиск жилья увеличатся, а арендодатели будут проявлять большую дискриминацию. Schwallie (1990) утверждает, что, поскольку инвесторы не склонны к риску, усиление неопределенности, вызванное реформой законодательства, снизит привлекательность доходов от аренды жилья.В районе со снижающейся стоимостью применение минимумов качества жилья может ускорить изъятие квартир с рынка и усилить дискриминацию более рискованных арендаторов.

Hirsch, Hirsch, and Margolis (1975) заявляют, что средства возмещения ущерба и вычетов могут быть неэффективными средствами обеспечения соблюдения жилищного кодекса по ряду причин. Арендодатели, будучи специалистами в области жилья, часто имеют больше опыта, чем арендаторы жилья, в ремонте или поиске подходящего мастера.У арендаторов мало причин следить за качеством работ, пока они служат их временным потребностям. Арендодатели имеют доступ ко всем частям здания и могут координировать соответствующие ремонтные работы и улучшения.

С другой стороны, арендаторы, которые часто узнают о проблемах раньше арендодателей, с большей вероятностью сделают ремонт до того, как он станет дорогостоящим, если они знают, что могут вычесть стоимость. Кроме того, арендаторы могут сделать более эффективный ремонт, потому что они не будут делать больше ремонта, чем, по их мнению, необходимо.

Тем не менее, арендодатели — постоянные игроки. Они, вероятно, менее изменчивы, чем арендаторы жилых помещений, и поэтому будут знать местные ремонтные фирмы. Что еще более важно, как только арендодатели осознают, что игнорирование требований арендаторов о ремонте приводит к тому, что они платят за неэффективный ремонт, они станут более оперативно реагировать на запросы арендаторов. Неэффективность самопомощи арендаторов можно рассматривать как затраты на содержание преступников под стражей; некоторая потеря оправдана для предотвращения правонарушений. Средство правовой защиты в виде ремонта и вычетов может быть недорогим способом заставить арендодателей обратить внимание на жалобы арендаторов.

Марковиц (1976) утверждает, что стандартный экономический анализ ошибочен во многих отношениях. Некоторые арендаторы, например дети, оценят обязательные услуги выше их стоимости, и эти арендаторы выиграют от реформы законодательства. Требования реформ также могут быть аллокационно эффективными, если они требуют улучшения жилья, создающего преимущества, такие как снижение числа пожаров, болезней и преступности, которые не зависят от лица, которое платит арендную плату.

Почти все реформы закона о арендодателях и арендаторах были направлены на улучшение жизни арендаторов путем передачи прав от арендодателей арендаторам.Но эмпирические исследования показывают, что реформы нанесли ущерб многим арендаторам [Hirsch, Hirsch, and Margolis (1975), Hirsch (1980, 1981, 1983, 1984, 1987), Rydell (1981) и Schafer (1979)]. Если это так, то почему реформы обитаемости так популярны? Познер (1998) предполагает, что конкурирующие подходы к помощи бедным арендаторам требуют расходов и налогообложения, в то время как реформы жилищных условий, по-видимому, устраняют бедное жилье без каких-либо государственных расходов. С другой стороны, можно предположить, что проведение реформ, повышающих качество жилья, не сопровождаемое контролем за арендной платой, можно объяснить рациональной попыткой арендаторов, чей доход увеличился, повысить качество своего жилья, не неся расходов на переезд.

5. Раздел земли по видам использования  

Теперь эта запись переходит от раздела собственности на землю по времени к разделу по использованию, когда одно лицо имеет право контролировать одно использование, а другое лицо имеет право контролировать остальные виды использования в той же земли в то же время. Тот, кто имеет право владеть землей, владеет «земельным поместьем». Сервитуты и прибыли, наряду с договорами и сервитутами, не являются поместьями на землю, но представляют собой проценты на землю. Примеры включают сервитут коммунальной компании зарыть линии коммуникаций под частными газонами или равноправное рабство соседа, не позволяющее владельцу использовать свой дом для бизнеса.Обещание владельца очистить подъездную дорожку может быть признано судом соглашением, сервитутом или сервитутом. Доктрины землепользования регулируют отделение таких непосессорных прав от прав владения, обычно считающихся собственностью. В следующих разделах рассматривается правоприменимость, вне контекста арендодатель-арендатор, сервитутов, прибыли, лицензий, договоров и сервитутов.

Основная экономическая причина, по которой набор всех прав на использование участка земли может быть разделена на более мелкие пакеты прав, представляется такой же, как и причина, по которой право собственности на ферму может быть географически разбито на участки для подразделения или разрешения права собственности на один участок быть временно разделенным на права арендодателя и арендатора; сумма частей может стоить больше, чем целое.

Предположим, что Сара, владеющая Блэкакр, получает 200 долларов за возможность пройти через пастбище своего соседа Бена на Уайтакре, чтобы добраться до города. Предположим также, что Бен чувствует потерю менее 100 долларов из-за прогулки Сары по пастбищу. Как и в случае с любым контрактом, Бен и Сара могли улучшить свои позиции путем обмена, в данном случае 150 долларов Сары на то, что Бен позволил ей пройти через Уайтакр. Однако ситуация с землепользованием отличается от обычной договорной ситуации тем, что реальный интерес Сары заключается не только в согласии Бена, но и в согласии всех будущих владельцев Уайтакра [см. Dunham (1965)].Цель Сары не может быть достигнута по контракту, потому что Бен не может обязать своих преемников выполнять его контракт.

Проблема решается путем отделения права определять, может ли владелец Блэкакра пройти через Уайтакр, чтобы добраться до города, от других прав в Уайтакре. На протяжении столетий огромные выгоды, которые можно было получить от обмена правами на контроль над использованием земли, заставляли владельцев искать законные механизмы для осуществления этих обменов. И суды обязали. Как говорит Корнгольд (1990), с сервитутами люди не должны приобретать больше прав, чем они хотят.

Интересные экономические вопросы связаны не с тем, почему права в Уайтакре могут быть подразделены в соответствии с использованием, а скорее с тем, почему закон ограничивает разделение прав, как это происходит, и есть ли какая-либо текущая польза от наличия нескольких доктрин с различными правилами, какие права подразделяются. Многие ограничения еще не подкреплены экономическим обоснованием. Одна из проблем, поддерживающих ограничения, заключается в том, что разделение прав приведет к ситуациям, в которых последующие покупатели будут думать, что покупают полные пакеты прав, хотя на самом деле это не так.На начальном этапе развития общего права в Англии не было системы регистрации, чтобы уведомлять покупателей об имеющихся непосессорных правах на землю. Без такой системы вероятны ошибки и мошенничество, что снижает ликвидность земельных рынков и подрывает основу для предположения, что добровольный обмен правами является улучшением по Парето.

Сокращение количества непосессорных интересов с помощью ограничительной доктрины уменьшает количество случаев предоставления неполной или ложной информации.Кроме того, особые ограничения и обязательства, наложенные на землю капризным или неблагоразумным собственником, могут продолжать обременять землю навечно. В самом деле, если бы такие частные ограничения были достаточно жесткими, они могли бы навсегда лишить землю ее производительной силы. Отчасти по этим причинам судьи и ученые весьма неохотно перекладывали бремя на преемников и наложили многочисленные ограничения, содержащиеся в доктрине землепользования.

В качестве средства контроля за землепользованием сервитуты той или иной формы следует сравнивать и противопоставлять зонированию.Сервитуты создаются частными сторонами, тогда как зонирование навязывается государственными органами, органами местного самоуправления. Вслед за Siegan (1972) и Ellickson (1973) сервитуты часто обсуждаются как альтернатива зонированию [см. Speyrer (1989)]. Однако, как видно из тысяч современных разработок, государственный и частный контроль не исключают друг друга и часто выполняют разные функции. Fischel (1990) отметил, что зонирование часто легче пересматривать, по крайней мере, по сравнению с соглашениями, требующими единодушного согласия.Хьюз и Тернбулл (1996) утверждали, что вещи, которые по своей сути трудно регулировать, такие как конфигурация участка и основной тип использования, лучше подходят для регулирования посредством зонирования. Напротив, по их словам, действия, которые легко регулируются последующими землевладельцами, такие как озеленение дворов и автомобильные парковки, требуют более жесткого межвременного регулирования и лучше регулируются соглашением.

6. Сервитуты, прибыль и лицензии  

Дополнительный сервитут может использоваться только в пользу доминирующего участка.Предположим, что Бен, Сара и Джанет владеют участками 1, 2 и 3 подряд, и Бен предоставляет Саре сервитут, чтобы она могла добраться от своего дома до дороги, проходящей через участок Бена. Затем Сара покупает участок Джанет и решает построить на этом участке новый дом. Сара не может использовать свой сервитут в пользу лота 3, даже несмотря на то, что Бену нанесен не больший вред, чем он ожидал, когда предоставлял сервитут. Это правило, очевидно, ставит Бена и Сару в двустороннюю монопольную ситуацию с возможным результатом, что Парето-улучшающий обмен правами не произойдет из-за стратегического торга.Одним из оправданий правила является то, что в большинстве ситуаций, в отличие от приведенного выше примера, распространение сервитута на земельные участки, отличные от доминирующего многоквартирного дома, действительно повлечет за собой большие затраты для обслуживаемой земли, и с административной точки зрения проще свалить все расширения в одну кучу, чем чтобы отсеять безобидные расширения от основной массы. Правило также создает стимул для держателя сервитута вести переговоры с служащим владельцем, прежде чем каким-либо образом расширить или изменить его использование сервитута.Тем не менее представляется, что суды могут иметь право отклонить это правило.

Сервитуты могут быть созданы путем явного или подразумеваемого предоставления или оговорки и, в отличие от реальных соглашений и справедливых сервитутов, могут быть созданы по давности (длительное использование). Как и настоящие заветы и справедливые сервитуты, сервитуты можно разделить на отрицательные (или ограничительные) сервитуты и положительные (или утвердительные) сервитуты. Ранние английские решения признавали четыре типа отрицательных сервитутов: сервитуты света, воздуха, поддержки зданий и потока воды в искусственных ручьях.В большинстве американских штатов землевладелец не имеет права на солнечный свет, падающий на землю его соседа. Из-за повышенного интереса к солнечной энергии некоторые реформаторы утверждали, что должны применяться либо правила неудобства, либо правила предварительного присвоения, чтобы защитить лиц, устанавливающих устройства солнечной энергии, от затенения последующим развитием [критическое обсуждение см. Вильямс (1979b)]. Сторонники реформ, однако, не смогли признать, что частного распределения прав должно быть достаточно, потому что действующее законодательство четко определяет солнечные права и допускает их отчуждение по низкой цене (посредством ограничительного соглашения), а проблемы безбилетников и несогласных сведены к минимуму, поскольку их редко бывает больше нескольких. участвуют собственники.

По ряду причин суды ограничивали развитие отрицательных сервитутов правилом, согласно которому можно было создать только четыре типа; никакие новые формы не допускались. Одно экономическое обоснование заключается в том, что отрицательные сервитуты труднее обнаружить потенциальным покупателям служебного участка, чем утвердительные сервитуты, такие как пешеходные дорожки. Наблюдаемость была важна, потому что собственность могла быть обременена сервитутом, даже если покупатель не знал об этом.

Лицо, которое использует чужую землю определенным образом в течение длительного времени, может получить сервитут по давности, который позволяет этому лицу (и, возможно, его наследникам) продолжать такое использование земли. В свете легкости заключения договоров ex ante неясно, можно ли оправдать эту возможность получить права путем противоправного действия. Некоторым свидетельством сомнительных достоинств доктрины является то, что в 1966 г. Комитет по правовой реформе обсуждал полную отмену давности в Англии. Тем не менее, тесно связанная с этим доктрина неправомерного владения была защищена на том основании, что лишение прав давнего пользователя сопряжено с более высокими издержками, чем отказ удовлетворить обоснованное требование непользователя [Stake (1995)].Возможно, предписание может быть оправдано по тому же принципу.

Правила давности представляют собой хороший пример эволюции права в зависимости от пути. Возможность в Англии, что отрицательные сервитуты могут быть созданы по давности, объясняет нежелание английских судебных органов разрешать новые типы отрицательных сервитутов. Если бы новые типы отрицательных сервитутов могли быть созданы в результате длительного неиспользования, любое новое использование земли могло бы быть встречено возражением соседа, что у него есть предписывающий отрицательный сервитут, запрещающий такое использование. Закон не мог допустить, чтобы новые виды отрицательных сервитутов создавались по давности, не создавая большой неопределенности в отношении изменения использования земли. В Америке, где большинство судов постановили, что отрицательные сервитуты не могут быть созданы по давности, разрешение новых видов отрицательных сервитутов не так проблематично и не требует запрета.

Сервитуты могут быть прекращены на их собственных условиях, путем прямого освобождения, ненадлежащего использования или отказа, хотя последнее трудно доказать. Сервитуты прекращаются в соответствии с древней доктриной «слияния», если служебный многоквартирный дом и сервитут переходят в одни и те же руки.В таких случаях сервитут не создается заново при продаже когда-то господствующего или когда-то служебного участка. Это правило создает проблемы для будущих владельцев доминирующего участка, которые ошибочно предполагают, что старый сервитут все еще существует. Однако правило о слиянии может быть оправдано тем, что оно снижает затраты на продажу необремененной платы в будущем; продавец бывшей в употреблении посылки может не указывать, что он передает как ранее обремененную плату, так и право на освобождение от обременения. При разумном предположении, что продавцы желают передать все свои права чаще, чем они желают передать ранее разделенную часть своих прав, правило снижает транзакционные издержки.

Прибыль (или « прибыль à prendre «) — это право отделять и удалять некоторые вещества, такие как полезные ископаемые, гравий или древесина, с земли, находящейся во владении другого лица. Правила общего права, регулирующие владение правами на летучие полезные ископаемые, были заимствованы из правил, применяемых к отлову диких животных.Поскольку эти правила создавали проблемы с общим пулом и приводили к массовым растратам, они были заменены установленными законом режимами.

7. Реальные договоры  

В то время как сервитуты и прибыль обычно подразумевают права доминирующего собственника делать что-либо без вмешательства со стороны служащего собственника, реальные договоры и справедливые сервитуты обычно включают обещания служащего собственника, что он сделает или не сделает что-то, например, поддерживать стену или шуметь в воскресенье. Две группы интересов несколько пересекаются в области отрицательных сервитутов.

Настоящий завет — это обещание. Он отличается от договорного обещания тем, что настоящий завет привязан к некоторому праву на землю и автоматически переходит к каждому владельцу этого права, а не остается за первоначальной стороной обещания. Закон реальных заветов устанавливает ряд «элементов», которые должны быть выполнены для обещания «управлять» землей: как заветы, они должны быть в письменной форме; они должны быть предназначены для запуска; они должны «касаться и касаться» земли, а не иметь никакого отношения к праву собственности на землю; должна быть «горизонтальная» и «вертикальная» «неприкосновенность собственности» — заумные требования, поясняемые ниже; и в соответствии с современными актами о регистрации получатели прав на землю должны быть уведомлены о соглашениях.

Эти требования применяются отдельно к бремени (обязанности выполнить) и выгоде (право на исполнение) договора. Переносится ли бремя на будущих владельцев служебного участка и переходят ли выгоды на владельцев доминирующего участка — это, по большей части, независимые вопросы. Стороны договора должны намереваться, например, чтобы бремя обещания перешло к преемникам обремененной стороны, чтобы бремя продолжалось, и должны иметь намерение, чтобы выгода продолжалась, чтобы выгода продолжалась.Далее следует рассмотрение доктринальных элементов.

Намерение

Мы можем быть достаточно уверены в том, что стороны реального соглашения получат выгоду от своего обмена только в том случае, если закон обеспечивает соблюдение намерений сторон. Если закон расширяет обмениваемые права, шансы на то, что в результате не будет улучшения по Парето, резко возрастают. Более того, если стороны договора сочли, что закон может увеличить срок действия обмениваемых прав сверх того, что предполагалось, они могли отказаться от выгодного обмена.Таким образом, важно, чтобы суды установили, что стороны намеревались выполнить обещание, прежде чем признать, что оно это делает. Винокур (1989) утверждает, что суды слишком охотно устанавливают умысел, по существу обходясь без требования как независимого элемента. Чтобы обеспечить более значимое согласие, он настаивает на том, чтобы суды требовали какой-либо четкой формулировки, выражающей намерение сторон, чтобы соглашение действовало.

Хотя распределение пособий и бремени обычно не зависит друг от друга, английский язык [см. London County Council v.Аллен (1914)] и несколько американских авторитетов связали эти два явления. Эти авторитеты считают, что бремя настоящего договора не будет распространяться на землю, если выгода будет «валовой». Цена этого правила состоит в том, что оно препятствует многим выгодным разделениям прав на землю. Предположим, например, что талантливый садовник усердно трудился, чтобы сделать свой дом демонстрацией своих садоводческих способностей. Предположим также, что его семья переросла этот дом, и он хотел бы продать его, если бы мог быть уверен, что его наследники сохранят его сад.Ему небезразлично, что происходит с его садом, куда бы он ни переехал; он хочет удерживать прибыль в валовом виде. Если управление бременем связано с получением прибыли, он не может удерживать прибыль в целом и должен отказаться от продажи или отказаться от контроля над своим садом.

Преимущество этого правила фрустрации намерений состоит в том, что оно облегчает расторжение реального договора путем частных переговоров, поскольку обычно можно найти обладателя выгоды, поскольку она привязана к земле. Если выгода не привязана к земле, преемнику, готовому заплатить больше, чем цена садовника, чтобы переоборудовать сад для другого использования, может быть трудно найти садовника.Таким образом, транзакционные издержки могут помешать преемнику купить свой путь без обещания. Требование о том, чтобы пособие шло вместе с землей, помогает снизить затраты на расторжение обещаний. Это обоснование, по-видимому, не убедило большинство американских комментаторов, возможно, потому, что проблема определения местонахождения получателей пособий может быть решена с меньшими ограничениями за счет законодательства, требующего от держателей пособий в целом указывать свой почтовый адрес в записи, если они хотят, чтобы обещание не утратило силу.

Прикосновение и забота

Суды требуют, чтобы выгода от настоящего договора касалась и беспокоила (или «трогала или беспокоила») Блэкакра, чтобы выгода бежала к владельцу Блэкакра, и чтобы бремя касалось и касалось Уайтакра для бремя бега. Райхман (1978) указывает, что элемент прикосновения и беспокойства является единственным реальным препятствием для привязки обещания к земле. Однако он уточняет, что это не запрещает какого-либо конкретного соглашения, а просто перекладывает бремя переговоров после передачи посылки.Если обещание действительно касается и касается новых соседей, они должны вести переговоры, если они хотят расторгнуть завет. Если обещание не касается и не касается, новым соседям придется вести переговоры, если они хотят восстановить обещание.

Обещание содержать партийную стену в хорошем состоянии затрагивает и беспокоит, но обещания заплатить деньги, обещания навязывания идеологии и обещания личных услуг обычно не вызывают беспокойства. Судам оказалось трудно классифицировать некоторые обещания, и этот элемент прикосновения и беспокойства долгое время подвергался критике как «неопределенный».«Однако критики редко выявляют реальное дело, по которому было принято плохое решение из-за элемента прикосновения и беспокойства. Скорее, как сказал Эпштейн (1982), вред от неопределенности заключается в том, что она порождает судебные разбирательства, увеличивает затраты на обмены, или отговаривает стороны от использования ковенантов

Количество судебных разбирательств, вызванных требованием касания и беспокойства, остается неопределенным Количество зарегистрированных апелляционных дел в Соединенных Штатах в двадцатом веке, в которых этот элемент играл важную роль, исчисляется сотнями.Поиск Lexis 10 августа 1996 г. по словам «прикосновение и забота» и (договор или рабство) в «мега» файле, содержащем все дела США на федеральном уровне и уровне штатов, дал 264 дела. Хотя зарегистрированные апелляционные дела являются лишь верхушкой айсберга, эта верхушка настолько мала, что в целом может не вызывать большого беспокойства. Неизвестно, в какой степени элемент прикосновения и беспокойства отвлекает стороны от желательных сделок или повышает стоимость составления завершенных сделок.

Элемент может быть менее неопределенным, чем предполагают критики. Согласно одному обширному исследованию американских дел, Stake (1988), этот элемент можно понимать как механизм эффективного распределения бремени и выгоды от обещания. Если выгода от обещания, скорее всего, будет получена в большей степени преемником, чем первоначальным обещанием, суд сочтет, что выгода касается и касается. Другими словами, выгоды будут распределены между теми, кому они больше всего понравятся.

Со стороны бремени суды действуют так, как будто они предполагают, что обещание будет выполнено, и вопрос в том, кем.Если возложение бремени исполнения на преемника обещателя позволит избежать неэффективности, которая может возникнуть в результате возложения бремени на первоначального обещателя, суд сочтет, что завет затрагивает и беспокоит. В некоторых случаях достаточно просто переложить бремя на ту сторону, которая может выполнить обязательство легче. Например, новый владелец сарая лучше выполняет обещание покрасить сарай, потому что он может следить за его состоянием и имеет легкий физический доступ, когда придет время красить. В других случаях суд улучшает распределение ресурсов, избегая ситуаций, имеющих более тонкую неэффективность, например, когда суд перекладывает бремя уплаты взносов ассоциации домовладельцев на тех, кто будет тратить эти взносы. Если бы суд установил, что соглашение не касается и не касается, домовладельцы, отвечающие за ассоциацию, теоретически имели бы право вносить улучшения и возлагать их на бывших домовладельцев, группу, не представленную в решениях о покупке.

Существуют и другие экономические тесты для определения того, касается ли завет земли.В соответствии с одним соглашение касается и касается того, было ли оно создано для регулирования внешних эффектов, возникающих в результате использования одного участка [см. Nelson, Stoebuck, and Whitman (1996)]. Другой интуитивный подход состоит в том, чтобы спросить себя, облегчает ли владение какой-то конкретной землей бремя или делает выгоду более приятной. Однако ни один из этих двух последних подходов не позволяет предсказывать решения суда по делам о взносах товариществ собственников жилья так точно, как впервые изложенный подход эффективности. Во многих случаях, оспаривающих исполнение взносов ассоциации домовладельцев, суды оставляли в силе обещания платить взносы, находя, что они касаются земли и касаются ее, несмотря на обычное правило, согласно которому бремя обещаний платить деньги не касается и не касается.Подход с учетом внешних факторов не объясняет этот результат, поскольку взносы ассоциации домовладельцев часто не взимаются для регулирования внешних факторов, возникающих в результате использования земли. Интуитивный подход не позволяет предсказать результаты судебного разбирательства, поскольку преемнику не намного легче платить взносы, чем первоначальному должнику.

Успешное положительное объяснение прикосновения и беспокойства с нормативной точки зрения не оправдывает вмешательство элемента в намерения сторон, которыми руководствуется завет.Райхман (1978) защищал элемент прикосновения и заботы на том основании, что привязка к земле обещаний, которые не касаются земли и не касаются ее, может снизить эффективность, демократию или личную свободу.

Stake (1988) разработал обоснование элемента касания и беспокойства, в котором основное внимание уделялось асимметричным затратам на исправление судебных ошибок. Эффект элемента касания и беспокойства заключается в том, чтобы не допустить передачи обещаний преемникам. Отправной точкой анализа является то, что люди совершают ошибки.Когда первоначальные стороны ошибаются в предсказании предпочтений своих преемников, ограничение прикосновения и заботы благотворно предотвратит сохранение неэффективного обещания. Когда первоначальные стороны правильно предсказывают предпочтения своих преемников, это ограничение лишает преемников преимуществ обмена. Ключом к полезному действию элемента касания и беспокойства является то, что затраты на исправление в частном порядке ошибок сторон и ошибок закона асимметричны.

Предположим, что группа соседей договорилась, что они и их преемники будут вместе играть в покер раз в неделю. Предположим, что один из них продается новому владельцу, который отказывается играть в покер. Если группа попытается обеспечить соблюдение завета, суд не будет обеспечивать его соблюдение, потому что бремя не касается и не касается его земли. Предполагая, что этот завет применительно к новому владельцу стал неэффективным, принося меньше богатства, чем стоит его выполнение, судебный отказ применить его против нового владельца повышает эффективность.Это неисполнение является ценным, потому что это может быть нелегко достигнуто сторонами. Поскольку все стороны должны согласиться на исключение одного игрока из группы, все в состоянии продержаться. Таким образом, элемент прикосновения и беспокойства благотворно предотвращает использование некоторых неэффективных обещаний против сторон, которым может быть трудно откупиться от обязательств.

Предполагая, с другой стороны, что старый завет приносит больше пользы, чем вреда для новых сторон, этот элемент заставляет суд воспрепятствовать заключению эффективного соглашения.Однако эту ошибку сторонам относительно легко исправить. Когда соглашение для новой группы соседей играть в покер будет эффективным, транзакционные издержки редко будут препятствовать заключению этого нового соглашения. Ни один владелец не имеет права воздерживаться или бесплатно ездить, потому что для соглашения не требуется никакой владелец; группа может просто заставить кого-то еще играть. Следовательно, частное расширение ошибочно ограниченного завета сравнительно не проблематично. Сам факт того, что завет не касается и не касается, помогает нам увериться, что судебную ошибку будет несложно исправить.

Элемент прикосновения и беспокойства также можно подвергнуть критике за то, что он лишает некоторых обещаний выгоды от сделки. Однако, если завет не затрагивает и не касается, он, по-видимому, остается в силе против первоначального обещания. Ошибочный обещающий теряет средство правовой защиты от правопреемника, но получает средство правовой защиты от первоначального обещающего, которое было бы утрачено, если бы бремя истекло. Таким образом, смягчаются распределительные эффекты элемента прикосновения и беспокойства.

Американский юридический институт (1991 г.) предлагает заменить элемент касания и беспокойства судебным расследованием того, нарушает ли рассматриваемое обещание общественный порядок. Неясно, как такой подход сделает закон более определенным. Также нет никаких гарантий, что этот новый тест будет меньше мешать личным намерениям, поскольку традиционный подход «прикосновение и забота» предотвратил выполнение нескольких ковенантов. Также неясно, каким образом новый тест, как и традиционный тест, может воспользоваться преимуществами асимметричных затрат на исправление судебной и частной ошибки. Наконец, элемент прикосновения и беспокойства никоим образом не препятствует исполнению обещания между первоначальными сторонами, как мог бы реформированный тест, судя по формулировке Раздела 3.1 Третьего утверждения. Рекомендация замены прикосновения и беспокойства общим исследованием государственной политики не позволяет признать, что было бы полезно иметь правило, которое позволяет выполнять обещание между первоначальными сторонами, но не их преемниками.

Уведомление

Чтобы бремя договора вступило в силу, наследник должника должен получить «уведомление» до покупки земли. Элемент уведомления требует, чтобы правопреемник должника имел некоторую возможность узнать об обязательствах, связанных с землей.Требование уведомления часто оправдывается юристами на том основании, что было бы несправедливо требовать от правопреемников обещаний, о которых они не знали. Привлечение к ответственности неосведомленных наследников, кроме того, создало бы стимул и возможность для должников освободиться от обещания, продав землю неосведомленному покупателю, который мог бы оценить обремененную землю по более низкой цене. Уведомление лежит в основе добровольного согласия. Без значимой возможности для сторон узнать о бремени, которое они берут на себя, мы не можем быть уверены, что обмен правами на землю приводит к улучшению по Парето.Размытие требования об уведомлении, как это произошло в некоторых юрисдикциях [см. Winokur (1989)], подрывает экономическую основу доктрины сервитута.

Горизонтальная конфиденциальность

По мнению многих авторитетных источников, первоначальные стороны должны иметь особую связь, называемую «горизонтальной конфиденциальностью», чтобы их завет передавался любому из их преемников. Стороны находятся в горизонтальной частной собственности, если они имеют одновременные интересы или последовательные интересы, то есть во время завета одна сторона передает другой интерес в господствующем или подчиненном участке.Требование горизонтальной приватности не позволяет соседям заключить реальный договор о том, чтобы их газоны были подстрижены, без одновременного обмена какой-либо долей в своих землях. Таким образом, этот элемент налагает значительные издержки на стороны, пытающиеся заключить реальный договор. Юридический мир все еще ждет убедительного политического анализа, объясняющего, почему суды должны, требуя горизонтальной конфиденциальности, продолжать возлагать расходы на соседей, желающих обменяться обещаниями.

Вертикальная собственность

Векселедатель и его наследник находятся в «вертикальной тайне», если векселедатель передает все свое земельное имущество наследнику.Только в таких случаях наследник связан настоящим заветом. Возможное обоснование традиционного требования вертикальной неприкосновенности будет предложено в разделе о справедливых сервитутах.

Прекращение действия

Реальные заветы прекращаются, если все господствующие и подчиненные многоквартирные дома переходят в одно и то же владение, а также могут прекращаться автоматически по их собственным условиям. В качестве альтернативы судьи иногда отказываются обеспечивать соблюдение соглашения на том основании, что владельцы доминирующего многоквартирного дома отказались от соглашения или согласились с его нарушением.В Англии существует установленная законом процедура отмены устаревших или деструктивных заветов. Кроме того, реальные договоры могут быть расторгнуты в частном порядке, если обладатели пособия отказываются от своих прав или освобождают обремененные стороны от своих обязательств. Когда в реальных соглашениях участвуют несколько владельцев, отказы часто предотвращают такое частное расторжение. По этой причине многие современные ковенанты включают положение о том, что ковенанты могут быть расторгнуты большинством или квалифицированным большинством голосов сторон.

Реальные ковенанты также расторгаются, если правительство осуждает служебную посылку и использует ее в нарушение ковенанта. Возникает вопрос о том, должен ли владелец доминирующего участка получать часть присужденной суммы, и если да, то в каком размере должна быть эта сумма. Случаи, ограничивающие общую компенсацию, присуждаемую стоимостью неограниченного вознаграждения, просто, по-видимому, игнорируют возможность того, что стоимость суммы разделенных процентов выше, чем стоимость необремененного вознаграждения.Такие случаи также подрывают обоснование требования компенсации с точки зрения эффективности распределения, которое заключается в том, чтобы убедиться, что права, взятые правительством, стоят как минимум столько же для правительства, сколько для частных землевладельцев.

8. Справедливые сервитуты  

Суды по справедливости, которые в настоящее время объединились с судами общей юрисдикции, обеспечивали выполнение обещаний, закрепленных за землей, по крайней мере, со времен Tulk v. Moxhay (1848 г.) . Когда суд, заседающий по справедливости, обеспечивает выполнение обещания, связанного с землей, это обещание называется «справедливым сервитутом», «справедливым ограничением», «сервитутом» или даже «ограничительным договором».» Суд применяет требования намерения, прикосновения и беспокойства, а также уведомления во многом так же, как когда он заседает в суде и обеспечивает выполнение обещания как реального соглашения.

Измененные условия

в соответствии с доктриной «изменившихся условий», «изменения условий», «изменившихся обстоятельств» или «изменившегося соседства». Эта доктрина гласит, что в судебном запрете будет отказано, если условия в районе, затрагиваемом заветом, изменились настолько, что завет больше не может достичь своей цели.Стейк (1991) отметил, что доктрина создает неэффективные стимулы. Дестабилизируя закон о сервитутах, он побуждает к судебным разбирательствам и удерживает стороны от выгодного обмена правами или направляет их к более надежным, но неуклюжим правовым механизмам, таким как отчуждаемое имущество. Если никакая другая форма ограничения не является удовлетворительной, продавец может вообще отказаться от продажи, и в этом случае общество теряет прибыль от торговли, которая была бы возможна, если бы продавец был уверен, что необходимое ограничение может быть осуществлено.

С другой стороны, есть и другие преимущества эффективности применения доктрины измененных условий. Райхман (1978) заявил, что существует большая разница между интересом, который, как ожидается, будет способствовать землепользованию, и правом, не имеющим никакой ценности, кроме своей негативной способности препятствовать эффективному использованию земли. Он сказал, что доктрина измененных условий применима только к обещаниям последнего типа. Судьи могут эффективно перераспределять права землепользования в ситуациях, когда стратегическое поведение не позволяет сторонам прекратить сервитут в частном порядке.Несомненно, продуктивность ограниченной земли повышается благодаря доктрине измененных условий до тех пор, пока эта доктрина применяется только в том случае, если оспариваемое ограничение не приносит никакой мыслимой выгоды соседям и утверждается только для того, чтобы зафиксировать некоторые выгоды от изменения использования служебных земель. посылка. Неясно, будут ли судьи применять эту доктрину к реальным заветам. Стейк (1991) утверждал, что есть причина этого не делать. Соблюдение различия между законом и справедливостью и разрешение владельцам доминирующих многоквартирных домов отстаивать права только на возмещение убытков уменьшает несправедливость распределения, которая сопровождала бы полное прекращение действия обещания.

Неприкосновенность частной жизни

Основное различие в требованиях к реальным заветам и справедливому сервитуту заключается в том, что суды справедливости не требуют ни горизонтальной, ни вертикальной неприкосновенности частной жизни. Поскольку доктрина справедливого сервитута не включает элементы частной жизни, преемнику обещанного легче отстаивать преимущества обещания по праву справедливости, чем по закону. Любой реальный завет также может быть обеспечен по справедливости как сервитут по праву справедливости, но некоторые сервитуты по праву справедливости не могут быть обеспечены по закону как настоящие заветы. На первый взгляд, это кажется аномальным, поскольку обычное правило состоит в том, что суд предоставляет средства правовой защиты по праву справедливости (судебный запрет) только в том случае, если средство правовой защиты (ущерб) является неадекватным.

Практическим последствием принудительного исполнения сервитута по праву справедливости является то, что суд вынесет судебный запрет против преемника завещателя, требуя от него совершить или не совершить какое-либо действие, в то время как он может не обязать его возместить ущерб. Винокур (1989) критиковал это различие между законным и справедливым исполнением обещаний как необоснованное.Но есть экономическая защита, а именно. Предположим, Бен обещает соседке Саре, что Уайтакр не будет использоваться для бизнеса, а затем сдает землю в аренду Джейку. По справедливости суд прикажет Джейку не заниматься бизнесом на Уайтакре. Напротив, средством правовой защиты (по закону) от нарушения настоящего завета является денежная компенсация. Сара может требовать возмещения денежного ущерба от домовладельца Бена, а не от Джейка [см. Dunham (1965)]. Возложение на Бена ответственности за любой денежный ущерб, вызванный использованием Whiteacre в коммерческих целях, кажется уместным, особенно если Бен не рассказал Джейку о завете.Но Сара может применить справедливое рабство непосредственно против Джейка, который владеет, вместо того, чтобы искать Бена и заставлять его контролировать использование Джейком Уайтакра. Таким образом, возможно, что такое распределение бремени приблизительно соответствует тому, что стороны выбрали бы для себя, если бы подумали об этом. Более того, когда требование вертикальной конфиденциальности не дает результатов, соответствующих потребностям сторон, стороны часто могут в частном порядке смягчить последствия этого требования. Например, если Бен хочет, чтобы Джейк по закону нёс ответственность за ущерб за нарушение обещания, Бен может указать этот срок в договоре аренды.

Если обремененный владелец передает всю свою долю наследнику, преемник связан обещанием как по закону (в США), так и по праву справедливости. Предполагая, что первоначальные стороны соглашения не были арендодателем и арендатором (и предполагая в Англии, что передающая сторона не является первоначальным завещателем), передающая сторона освобождается от любого бремени обещания. Было бы чрезмерно обременительно для торговли землей, если бы владельцы навсегда остались ответственными за нарушение обязательств, связанных с землями, которыми они когда-то владели.Но там, где рабовладелец не вышел из игры полностью, полностью передав свои интересы, может оказаться желательным создать для него стимул информировать своего арендатора или другого преемника о соглашении. Возложение на него ответственности за причинение вреда по закону в случае нарушения сохраняет этот стимул для лица, передающего право.

Ассоциации домовладельцев

Одно из важных применений заветов и сервитутов заключается в создании ассоциаций домовладельцев или «сообществ». Тысячи таких ассоциаций были созданы для регулирования использования недвижимого имущества и обеспечения содержания недвижимого имущества. Они часто действуют на почти демократических принципах, например, каждый дом или кондоминиум имеет один голос при принятии различных решений.

Поскольку эти организации расположены географически и обладают полномочиями по налогообложению, расходам и регулированию, ассоциации домовладельцев во многом подобны частным правительствам, как отмечал Эпштейн (1988) . Фишель (Fischel, 1987) сравнил ассоциации домовладельцев с местными органами власти и обнаружил некоторые преимущества частного регулирования землепользования. К преимуществам объединений можно отнести единодушное согласие и договорную основу развития.Муниципалитеты иногда не имеют права заключать контракты в отношении использования земель, которые могут быть переданы в будущем, из-за судебных решений, признающих недействительными попытки муниципалитетов связать себя такими соглашениями.

Винокур (1990) и Корнгольд (1990) не пришли к единому мнению относительно того, является ли согласие на управление общественными ассоциациями добровольным или вынужденным. Однако, даже если управление ассоциацией изначально и по существу единодушно в силу того факта, что все управляемые купили землю, управляемую ассоциацией, у большинства возникают возможности для несправедливого и, возможно, неэффективного использования преимущества меньшинства.Чтобы предотвратить это, суды иногда предъявляют требование разумности к действиям большинства. Применяя это требование, суды отменяют правила, которые снижают рыночную стоимость долей меньшинства или запрещают члену меньшинства делать то, что он давно делает или не может прекратить делать. При определении того, несправедливо ли большинство относилось к меньшинству, суды пользуются естественным преимуществом ассоциаций домовладельцев над почти всеми правительствами — они управляют участками земли, которые относительно однородны в своем использовании.По этой причине судам часто становится ясно, когда ассоциация пытается по правилу большинства возложить несправедливое бремя на меньшинство. Поскольку характеристики и способы использования земли в пределах юрисдикции местных органов власти сильно различаются, судам гораздо труднее выявить ситуации, в которых большинство увеличило свое богатство за счет меньшинства.

Несмотря на потенциальные выгоды, общественные ассоциации не пользуются всеобщим признанием, и значительное число людей предпочло бы жить вне их контроля.Винокур (1989, 1990) утверждает, что рынок сам по себе породил общественные ассоциации, которые плохо служат интересам многих их членов. Он не обсуждает возможность того, что рынок по мере своего развития исправит некоторые дефекты, которые сделали недовольными предыдущих покупателей. Винокур утверждает, что режимы подневольного состояния порождают неэффективность, конфликты и чрезмерные ограничения личной свободы и самовыражения, и по этим причинам правительство должно установить ограничения на продолжительность подневольного состояния, которые составляют правовую основу для общественных ассоциаций.

Несколько сложная законодательная схема, которую предлагает Винокур, реформирует процедуры прекращения или корректировки сервитутов, а не меняет правила, определяющие, что является допустимым сервитутом в соответствии с доктриной прикосновения и касания, или изменяет прекращение сервитутов в соответствии с (редкими) современными законами, ограничивающими продолжительность или в соответствии с доктриной изменившихся обстоятельств. Винокур предлагает, чтобы сервитуты не применялись более двадцати лет, за исключением случаев, когда по условиям сервитута право на принудительное исполнение сервитута имеют менее одиннадцати участков.Это гарантировало бы, что любому владельцу, желающему договориться об освобождении от двадцатилетнего рабства, не придется иметь дело со слишком многими другими владельцами. С другой стороны, такой закон, как указывает Корнгольд, отменил бы выгодные сервитуты и не помог бы решить проблемы в течение первых двадцати лет действия завета. В свете озабоченности Винокура трудностями переговоров между несколькими сторонами несколько странно, что по его предложению сервитуты могли быть изменены через двадцать лет только по единодушному согласию.Винокур не предлагает механизма для защиты других соседей за пределами группы от негативных внешних эффектов использования, разрешенных десятью соседями, внешних эффектов, которые гораздо более вероятны, если ограниченной стороне разрешено покупать свою свободу за платежи десяти. Хотя он устанавливает, что общественные ассоциации создают проблемы, и вносит предложения, которые вполне могут быть включены в документы, учреждающие ассоциации, доводы в пользу законодательных ограничений менее убедительны.Сочетание Винокура временных ограничений и последующего единодушного согласия подгруппы не настолько очевидно подходит для всех событий, чтобы оно должно было навязываться законом. Как обычно, эта область права требует правил по умолчанию, а не ограничивающих правил.

9. Личность  

Как показано выше, общее право разработало сложную систему разделения прав на землю с многочисленными тонкими различиями, которые имеют по крайней мере некоторый экономический смысл. Английское и американское право не выработало столь же разветвленной системы раздела прав на личную собственность.Однако права личности не выдерживают разложения. Личная собственность может быть передана в доверительное управление, что допускает все возможные разделения недвижимости, и может быть временно разделена путем аренды, что для личности по существу является вопросом договорного права. Законы о корпорациях и партнерствах также можно рассматривать как наборы правил для разделения личной собственности.

Закон о диких животных был охарактеризован Люком (1995) как разделенная собственность. Раздел собственности на диких животных, однако, отличается от раздела земельной собственности, о котором говорилось выше.Вышеупомянутый фундаментальный вопрос заключался в том, как частные собственники могут разделить свои права. Напротив, ключевой вопрос в законе о живых, не пойманных диких животных заключается в том, есть ли вообще какой-либо владелец. Во многих случаях неотловленные дикие животные не принадлежат никому. Федеральное правительство как владелец не несет ответственности за ущерб, причиненный дикими животными [см. Sickman v. United States (1950)]. Более того, США воздерживались от утверждения права собственности на диких животных на федеральной земле даже в Верховном суде, где это могло спасти федеральный закон от объявления неконституционным, хотя закон был оставлен в силе по другим основаниям [Kleppe v. Нью-Мексико (1976)].

Люк использует структуру транзакционных издержек для изучения изменений правил, регулирующих диких животных, во времени и в зависимости от географии. Он подтверждает, что эффективность объясняет развитие правил. Однако его анализ не оправдывает самоуспокоенности. Транзакционные издержки, включая стратегическое поведение, могут помешать созданию системы собственности на диких животных. А при отсутствии системы прав человеку мало смысла воздерживаться от отлова дикого животного, стоимость которого превышает частные затраты на отлов, не включающие в себя в полной мере истощение.Для таких животных, как соколы и киты, которые бродят или мигрируют на территории, превышающей оптимальную (или фактическую) площадь владения землей, отсутствие системы собственности может привести к исчезновению. Разница в оставшемся количестве домашних животных и видов, находящихся под угрозой исчезновения, предполагает, что добыча некоторых диких животных была неэффективно высокой. Возможно, рациональный кит предпочел бы быть владельцем.

Благодарности  

Автор благодарит Юридическую школу Университета Индианы в Блумингтоне за поддержку создания этой статьи.Он также благодарит Майкла Алексеева, Энн Геллис, Вэла Нолана, редакторов Энциклопедии и двух анонимных (для него) рецензентов за их комментарии.

Библиография по разложению прав собственности (1300)  

Акерман, Брюс А. (1971), «Регулирование рынков жилья в трущобах от имени бедных: жилищные кодексы, жилищные субсидии и политика перераспределения доходов», 80 Йельский юридический журнал , 1093-1197.

Акерман, Брюс А. (1973), «Подробнее о трущобах и политике перераспределения: ответ профессору Комесару», 82 Yale Law Journal , 1194-1207.

Албон, Роберт П. (1982), «Юристы и рынок аренды жилья: критическая оценка или разговор между двумя учеными в баре отеля», Крэнстон, Росс и Шик, Энн (ред.), Law и экономика , Канберра, Австралийский национальный университет, 105-111.

Аллен, Дуглас и Люк, Дин (1992), «Выбор контракта в современном сельском хозяйстве: денежная рента против доли урожая», 35 Journal of Law and Economics , 397-426.

Аллен, Дуглас В.и Люк, Дин (1996), «Подход к сельскохозяйственным контрактам на основе транзакционных издержек», в Martimort, David (ред.), Сельскохозяйственные рынки: механизмы, сбои, правила , Амстердам, North Holland Press, Elsevier Science BV, 31- 64.

Анас, Алекс и др. (1987), Экономика регулируемого рынка жилья: Полиция , Стокгольм, Шведский совет по исследованиям в области строительства, 114 стр.

Андерсон, Терри Л. и Люк, Дин (1992), «Землевладение и продуктивность сельского хозяйства в индейских резервациях», 35 Journal of Law and Economics , 427-454.

Басу, Каушик (1989), «Технологическая стагнация, законы о землевладении и неблагоприятный отбор», 79 American Economic Review , 251-255.

Ченг, Стивен Н.С. (1969), Theory of Share Tenancy , Чикаго, University of Chicago Press.

Колл Мартин, Себастьян (1982), «La Minería del carbón en España a finales del Antiguo Régimen (Добыча угля в Испании в конце старого режима)», в Тедде, Педро (редактор), La Economía española аль-финал дель Antiguo Régimen.II, Manofacturas , Мадрид, Alianza Editorial, 240-335.

Кутер, Роберт Д. (1991), «Изобретая рыночную собственность: земельные суды Папуа-Новой Гвинеи», 25 Law and Society Review , 759-801.

Кутер, Роберт Д. (1992), «Организация как собственность: экономический анализ права собственности и приватизации», в Клаг, Кристофер и Рауссер, Гордон (ред.), Возникновение рыночной экономики в Восточной Европе , Оксфорд , Блэквелл, 77-97.

Демсетц, Гарольд (1964), «Обмен и защита прав собственности», 7 Журнал права и экономики , 11-26.

Демсетц, Гарольд (1966), «Некоторые аспекты прав собственности», 9 Журнал права и экономики , 61-70.

Данэм, Эллисон (1965), «Обещания относительно использования земли», 8 Журнал права и экономики , 133-165.

Элликсон, Роберт К. (1973), «Альтернативы зонированию: условности, неприятные правила и штрафы в качестве контроля за землепользованием», 40 University of Chicago Law Review , 683-781.Перепечатано в Ackerman, Bruce A., Economic Foundations of Property Law , Boston, Little Brown, 1975, 265-301.

Элликсон, Роберт К. (1982), «Города и ассоциации домовладельцев», 130 Университет Пенсильвании, юридический обзор , 1519-1580.

Элликсон, Роберт К. (1991), «Контроль за арендной платой: комментарий к Олсену», 67 Chicago-Kent Law Review , 947-954.

Эпштейн, Ричард А. (1982), «Уведомление и свобода договора в законе о сервитутах», 66 Юридический обзор Южной Калифорнии , 1353-1368.

Эпштейн, Ричард А. (1988), «Договоры и конституции», 73 Cornell Law Review , 906-927.

Фишель, Уильям А. (1987), «Экономика землепользования: анализ прав собственности», 50 Право и современные проблемы , 101-113. Перепечатано в Stein, Jay M. (Ed.), Classic Readings in Real Estate and Development, Washington, DC, ULI — the Urban Land Institute, 1996.

Fischel, William A. (1990), Do Growth Controls Matter ? Обзор эмпирических данных об эффективности и действенности Постановления о землепользовании местных органов власти , Кембридж (Массачусетс), Линкольнский институт земельной политики.

Флат, Дэвид Дж. (1980), «Экономика краткосрочной аренды», 18 Economic Inquiry , 247-259.

Франкена, Марк (1975), «Альтернативные модели контроля арендной платы», 12 Городские исследования , 303-308.

Гарсия Санс, Анхель (1994), «El siglo XVIII: entre la prosperidad de la trashumancia y la critica antitimestaa de la ilustración (Места в Испании, XVIII век)», в Гонсало Анес Альварес и Анхель Гарка Санс (ред. ), Mesta, Trashumancia y vida Pastoril: выставка , Мадрид, Sociedad V Centenario del Tratado de Tordesillas, 137-158.

Голдберг, Виктор П., Меррилл, Томас В. и Унамб, Дэниел (1987), «Торги в тени выдающихся владений: оценка и распределение компенсационных выплат между арендодателем и арендатором», 34 UCLA Law Review , 1083-1137.

Гроссман, Сэнфорд Дж. и Харт, Оливер Д. (1986), «Затраты и выгоды владения: теория вертикальной и горизонтальной интеграции», 94 Журнал политической экономии , 691-719.

Хиди, Эрл (1947), «Экономика аренды ферм», 29 Journal of Farm Economics , 659-678.

Хирш, Вернер З. (1980), «Законы о жилье и благосостояние неимущих арендаторов», 63 Обзор экономики и статистики , 263-274.

Хирш, Вернер З. (1981), «Закон об отношениях арендодателя и арендатора», в Берроуз, Пол и Вельяновски, Ченто Г. (ред.), Экономический подход к праву , Лондон, Баттервортс, 277-306.

Hirsch, Werner Z. (1983), «Влияние законов о пригодности жилья и запрета на быстрое выселение на группы чернокожих и престарелых неимущих арендаторов: экономический анализ», 3 International Review of Law and Economics , 121-135.

Хирш, Вернер З. (1984), «Комментарий: от «пищи для размышлений» к «эмпирическим доказательствам» о последствиях законов о арендодателях и арендаторах», 69 Cornell Law Review , 604 ff.

Хирш, Вернер З. (1987), «Законы о арендодателях и арендаторах и неимущие чернокожие арендаторы», 10 Исследования в области права и экономики , 129-141.

Хирш, Вернер З., Хирш, Джоэл Г. и Марголис, С. (1975), «Регрессионный анализ влияния законов пригодности для жилья на арендную плату: эмпирическое наблюдение в споре Акермана и Комезара», 63 Калифорния Юридический обзор , 1095-1143.

Хьюз, Уильям Т.-младший и Тернбулл, Джеффри К. (1996), «Ограничительные земельные соглашения», 12 Journal of Real Estate Finance and Economics , 9-21.

Джаффе, Остин Дж. (1995), «О роли транзакционных издержек и прав собственности на рынках жилья», Жилищные исследования .

Джонсон, Алекс М. младший (1988 г.), «Правильное толкование долгосрочной аренды в соответствии с современным договорным правом: к теории реляционной аренды», 74 Virginia Law Review , 751-808.

Джонсон, Омотунде Э.Г. (1972), «Экономический анализ: правовая база и системы землевладения», 15 Журнал права и экономики , 259-276.

Кеннеди, Дункан (1987), «Влияние гарантии пригодности для проживания на жилье с низким доходом: «доение» и классовое насилие», 15 Обзор права Университета штата Флорида , 485-519.

Комесар, Нил К. (1973), «Возвращение в трущобы: критика Аккермановского анализа соблюдения жилищного кодекса и бедных», 82 Йельский юридический журнал , 1175-1193.

Корнгольд, Джеральд (1984), «Частные сервитуты по охране природы: анализ политики в контексте валовых реальных соглашений и сервитутов», 63 Texas Law Review , 433-495.

Корнгольд, Джеральд (1990), «Устранение недостатков жилищных сервитутов и ассоциации владельцев: для преобразования, а не прекращения», 1990 Wisconsin Law Review , 513-535.

Криер, Джеймс Э. (1974), «Обзор книг, обзор Познера, экономический анализ права (1972)», 122 University of Pennsylvania Law Review , 1664-1705.

Лианос, Теодор П. и Парлиару, Деспина (1987), «Землевладение в греческом сельском хозяйстве», 63 Экономика земель , 237-248.

Ливингстон, Мари Ли и Миллер, Томас А. (1986), «Основы для анализа влияния прав на воду в западном русле рек на домены выбора: возможность передачи, внешние эффекты и потребительское использование», 62 Экономика земель , 269 -277.

Люк, Дин (1989), «Экономическая природа закона о дикой природе», 18 Journal of Legal Studies , 291-324.

Люк, Дин (1991), «Владение и регулирование дикой природы», 29 Economic Inquiry , 249-260.

Люк, Дин (1995), «Экономическая организация учреждений дикой природы», Андерсон, Терри Л. и Хилл, Питер Дж. (редакторы), Дикая природа на рынке , Rowman and Littlefield Press, Inc.

Люк, Дин (1998), «Закон о дикой природе», Ньюман, Питер (изд.), Новый словарь экономики и права Пэлгрейва , Лондон, Макмиллан.

Люк, Дин и Аллен, Дуглас В. (1992), «Лизинг сельскохозяйственных угодий в современном сельском хозяйстве», Choices , 30–31.

Люк, Дин и Аллен, Дуглас В. (1993), «Транзакционные издержки и разработка договоров о долевом участии», 24 Rand Journal of Economics , 78-100.

Люк, Дин и Шеневерк, Филип (1996), «Экономический анализ объединенных и не объединенных резервуаров», Труды Ежегодной технической конференции Общества инженеров-нефтяников 1996 года , 67-76.

Люк, Дин и Йодер, Джонатан (1996), «Федерализм и охрана дикой природы на Западе», Андерсон, Терри Л. и Хилл, Питер Дж. (редакторы), Экологический федерализм на Западе , Роуман и Литтлфилд Пресс.

Марковиц, Ричард С. (1976), «Распределительное воздействие, эффективность распределения и общая желательность идеальных жилищных кодексов: некоторые теоретические разъяснения», 89 Harvard Law Review , 1815-1846.

Муди, К.Э., младший, и Крувант, В. Дж. (1990), «Лизинговая политика OCS и арендные цены», 66 Land Economics , 30-39.

Мурхаус, Джон К. (1972), «Оптимальное содержание жилья под контролем арендной платы», 39 Южный экономический журнал , 93-106.

Мюррей, Майкл П., Райделл, К. Питер, Барнетт, К. Лэнс, Хиллестад, Кэрол Э. и Нильс, Кевин (1991), «Анализ контроля за арендной платой: пример Лос-Анджелеса», 29 Экономический Запрос , 601-625.

Наджент, Джеффри Б. и Санчес, Николас (1989), «Эффективность места: притча», 26 (3) Исследования по экономической истории , 261-284.

Олсен, Эдгар О. (1972), «Эконометрический анализ контроля ренты», 80 Журнал политической экономии , 1081-1100.

Олсен, Эдгар О. и Бартон, Дэвид М. (1983), «Преимущества и затраты на государственное жилье в Нью-Йорке», 20 Journal of Public Economics , 299-332.

Омотунде, Джонсон, Э.Г. (1972), «Экономический анализ: правовая база и системы землевладения», 15 Журнал права и экономики , 259-276.

Пардолези, Роберто (1991), «Энергия (Энергия)», VII Digesto Civile , 444-448.

Рамсейер, Дж. Марк (1989), «Водное право в императорской Японии: общественные блага, частные претензии и правовая конвергенция», 18 Journal of Legal Studies , 51-77.

Рамсейер, Дж. Марк (1996), Странные рынки в истории Японии: право и экономический рост , Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Райхман, Уриэль (1978), «Судебный надзор за сервитутами», 7 Journal of Legal Studies , 139-164.

Робинсон, Глен О. (1991), «Объяснение условных прав: загадка «устаревших» соглашений», 91 Columbia Law Review , 546-580.

Райделл и другие (1981), Влияние контроля за арендной платой на рынке жилья Лос-Анджелеса , Санта-Моника (Калифорния), RAND Corporation, N-1747-LA.

Шафер, Роберт (1979), «Расовая дискриминация на рынке жилья Бостона», 6 Журнал городской экономики , 176-196.

Швалли, Дэниел П. (1990), «Примечание: подразумеваемая гарантия пригодности для проживания как механизм перераспределения доходов: хорошая цель, плохая политика», 40 Case Western Reserve Law Review .

Севич, Желько (1996), Право и экономика I: Экономический анализ прав собственности у транзиции (Право и экономика I: Экономический анализ прав собственности в переходный период) , Правни живот, готовится к печати.

Сиган, Бернард Х. (1972), Землепользование без зонирования , Лексингтон (Массачусетс), Lexington Books.

Солоу, Барбара Льюис (1971), Земельный вопрос и ирландская экономика, 1870–1903 , Кембридж (Массачусетс), издательство Гарвардского университета.

Спейрер, Джанет Фурман (1989), «Влияние ограничений землепользования на рыночную стоимость домов на одну семью в Хьюстоне», 2 Journal of Real Estate Finance and Economics , 117-130.

Стейк, Джеффри Э.(1988), «На пути к экономическому пониманию прикосновения и беспокойства», 1998 Duke Law Journal , 925-974.

Stake, Джеффри Э. (1990), «Дарвин, пожертвования и иллюзия контроля мертвой руки», 64 Tulane Law Review , 705-781.

Стейк, Джеффри Э. (1991), «Аспекты статуса и стимулирования судебных решений», 79 Georgetown Law Journal , 1447-1497.

Стейк, Джеффри Э. (1995), «Неприятие убытков и недобровольная передача титула», в Мэллой, Робин П.и Браун, Кристофер К. (редакторы), Право и экономика: новые и критические перспективы , Нью-Йорк, Питер Ланг, 331-360.

Вальдеон Бурук, Хулио (1994), «La Mesta y el pastoreo en Castilla en la Baja Edad Media, 1273–1473 (Места в раннем Средневековье, 1273–1473)», в Gonzalo Anes Alvarez y Angel García Sanz ( eds.), Mesta, Trashumancia y vida Pastoril: exposición , Madrid, Sociedad V Centenario del Tratado de Tordesillas, 49-64.

Фогель, Кеннет Р.(1987), «Теорема Коуза и Калифорнийский закон о нарушении прав животных», 16 Journal of Legal Studies , 149-187.

Уильямс, Стивен Ф. (1973), «Оптимизация водопользования: проблема возвратного стока», 44 University of Colorado Law Review , 301 ff.

Уильямс, Стивен Ф. (1979a), «Подразумеваемые обязательства по разработке и разведке в нефтегазовой аренде — определение прибыльности», 27 Kan. L. Rev. , 443 и далее.

Уильямс, Стивен Ф. (1979b), «Доступ к солнечной энергии и права собственности: индивидуальный анализ», 11 Обзор законов Коннектикута , 430 и далее.

Уильямс, Стивен Ф. (1981 г.), «Подразумеваемые обязательства по аренде нефти и газа: некоторые общие принципы», 29 University of Kansas Law Review , 153 ff.

Уильямс, Стивен Ф. (1983), «Требование полезного использования как причина расточительства при освоении водных ресурсов», 23 Журнал природных ресурсов , 7 и далее.

Уильямс, Стивен Ф. (1984), «Свободная торговля водными ресурсами: Sporhase V. Nebraska Ex Rel. Дуглас, 2 S. Ct. Экономическое обозрение , 89 и далее.

Уильямс, Стивен Ф. (1985), «Закон о предварительном присвоении: возможные уроки для Гавайев», 25 Журнал природных ресурсов , 911 и далее.

Винокур, Джеймс Л. (1989), «Смешанные блага долговых сервитутов: на пути к оптимизации экономической полезности, личной свободы и личной идентичности», Wisconsin Law Review , 1-97.

Винокур, Джеймс Л. (1990), «Ответ: Реформирование режимов подневольного состояния: к ассоциативному федерализму и сообществу», 1990 Wisconsin Law Review , 537-552.

Другие ссылки  

Алчиан, Армен А. (1963), «Некоторые экономические аспекты прав собственности», Rand Corporation .

Американский юридический институт (1991 г.), Переформулировка закона Третье имущество (сервитуты) Предварительный проект № 2, Филадельфия, Американский юридический институт.

Коуз, Рональд Х. (1960), «Проблема социальных издержек», 3 Журнал права и экономики , 1-44.

Нельсон, Грант С., Стобак, Уильям Б. и Уитмен, Дейл А. (1996), Contemporary Property , Сент-Пол, West Publishing Co. 610.

Пигу, AC (1932), Экономика социального обеспечения, (4-е издание), 174-175, 178-183.

Познер, Ричард А. (1998), Экономический анализ права , (5-е издание), Бостон, Литтл Браун.

Симпсон, А.В.Б. (1961), Введение в историю земельного права , Лондон, издательство Оксфордского университета.

Симпсон, А.В.Б. (1986), История земельного права , (2-е издание), Оксфорд, Clarendon Press. Это второе издание Симпсона (1961).

Шкафы

HODEL V. IRVIVE (1987), 481 U.S. 704.

Kleppe v. New Mexico (1976), 426 U.S. 529.

Округ Лондон Совет по V.Allen (1914), 3 KB 642.

Sickman v. United States (1950), 184 F.2d 616 (7-й округ), cert. отказано, 341 US 939, повторно отклонено, 342 US 874 (1951).

Tulk v. Moxhay (1848) , Канцлерский суд, 2 Phillips 774, 41 Eng Rep 1143.

Copyright 1996-98

Как можно добраться до платформы Чертаново. Прямого автовокзала до станции Чертаново не будет! Режим и направления работы

Специалисты рассмотрят варианты переустройства улично-дорожной сети от платформы Чертаново до района Чертаново Центральный для решения вопроса о возможности размещения на участке общественного транспорта. Теперь местные жители вынуждены добираться до транспортно-посадочной точки пешком.

Вопрос поднимался на встрече горожан с мэром Москвы Сергеем Собяниным 10 июля. Жители района пожаловались на отсутствие общественного транспорта от платформы Чертаново до жилого сектора Чертановского центра. Корреспонденты «Юга» изучили альтернативные маршруты от железнодорожного пункта до Парка 30-летия Победы.

Прогулка от платформы Чертаново в парк «30-летия Победы»

Выходим со станции в проектируемый проезд №1.5109, пересечь его и завернуть на Варшавское шоссе. Через 400 метров переходим по подземному переходу на другую сторону дороги. После этого сворачиваем к жилому комплексу по улице Кировоградской и продолжаем движение по ней в сторону станции метро «Южная». Здесь через дворы проходят из Сум в Днепропетровск и дальше по прямой в парк.

Автобусом от метро Южная до Парка «30-летия Победы»

С перрона выходим на Варшавское шоссе, где расположены остановки общественного транспорта. До Южного вокзала можно доехать на автобусе №218 от остановки «Управление соцзащиты», а уже оттуда ехать до «30-летия Победы», чтобы пройти в парк.

Автобусом от «Торгового комплекса» до парка «30-летия Победы»

С перрона доходим до остановки общественного транспорта «Торговый комплекс» на Варшавском шоссе. Я сажусь в автобус № 225 и прямым рейсом мы едем к месту назначения — Остановка «Парк «30-летия Победы».

В Чертаново много тропинок. Сюда легко добраться из Подмосковья. Из центра столицы в этот район каждый может выбрать наиболее удобный для себя маршрут. Эта часть бывшего Советского района имеет большую территорию, в зависимости от того, по какому адресу вы приедете, вы сможете добраться до одной из шести станций метро. Настолько, что они построены и открыты к середине 2014 года.

В Чертаново три муниципальных образования: Северный, Центральный, Южный. Если вы хотите поехать в Северное Чертаново, выходите на станции «Чертановская» или «Южная». В Центральное Муниципальное образование вы попадете с «Южной» и «Пражской», в Южной окажетесь, пройдя с «Форецовка», «Анино», улица «Академика Янгеля».

Если конечный пункт отправления находится далеко от метро, ​​садитесь на трамвай №1, №16, на троллейбус №40 или автобусы, так вы быстрее доберетесь до того места, где задумали. Один из трех десятков автобусов обязательно займет место в том районе, куда вы хотите попасть.

На поезде

Те, кто предпочитает не пользоваться метро, ​​могут добраться до Чертаново из центра или области.Если вы едете из центра, отправной точкой вашего короткого путешествия станет Павелецкий вокзал. Отсюда часто ходят электрички, которые останавливаются на платформе «Чертаново». Важно не запутаться в этом имени. Почти такое же название и у станции метро, ​​но находится она не там, где перрон «Чертаново» железной дороги.

Поезда здесь останавливаются довольно часто, важно не попасть в будние дни в дневной перерыв, иначе придется ждать 2 часа. Поэтому утром вам лучше прибыть на Павелецкий вокзал, а днем ​​после 13 часов. Время в пути займет всего 16-18 минут, но будьте внимательны, чтобы электричка задержалась на нужной станции.

Не только Павелецкое, но и Курское направление приведет желающих приехать в Чертаново. Для этого нужно сначала добраться до Курского вокзала, купить билет, сесть на поезд, который останавливается на платформе Покровская. Если вы окажетесь на вокзале после 12-35, вам придется ждать электричку до 14 часов.Время в пути 30-42 минуты.

Автомобилем

Счастливые обладатели собственного автомобиля приедут на юг Москвы по Варшавскому шоссе. Вновь построенная «развязка» поможет сократить стояние в пробках, поэтому вы приедете быстро.

Попасть в ад

Платформа Чартаново

Общественный транспорт от жилых домов до железнодорожной станции «Чертаново» будет пустовать, а дорога до нее будет отремонтирована в ближайшее время.

Об этом мэр Москвы Сергей Собянин рассказал жителям Центрального района Чертаново, который прошел в июле.

Местная жительница Нина Скопцова спросила у Градорчика, можно ли создать автобусный маршрут от вокзала до жилых домов. Дело в том, что сейчас эта станция не слишком популярна среди местных жителей, так как добираться до нее неудобно, приходится идти пешком и тратить время, чтобы дойти до нее с Варшавского шоссе.

Сергей Собянин переоформил этот вопрос на представителя профильного ведомства. Он в свою очередь отметил, что это вполне реально — нужны локальные мероприятия, расширение дороги.

Работа, вы должны облегчить ее выполнение. Необходимо максимально использовать эту дополнительную транспортную систему», — дал указание Сергей Собянин.

О том, что станция «Чертаново» находится в стороне от Варшавского шоссе и общественного транспорта там нет, конечно, знают многие жители. Но чаще используется для поездок в южном направлении (Ступино, Кашира), местным жителям отсюда удобнее всего добираться до аэропорта Домодедово на электричке.

В последнее время, с открытием дороги крупным торговым центром и супермаркетом рядом с улицей, пенсионеры за покупками стали часто ходить в этот район. Спокойно смотреть на то, как пожилые люди с палочками и тяжелыми сумками идут от торгового центра до остановки на Варшавском шоссе, просто невозможно.

— Если общественный транспорт опустеет до дороги, улица, несомненно, станет настоящим подарком всем местным жителям. А пока пробуем пешком», — призналась нашей газете пенсионерка.

Как мне добраться сегодня до станции «Чертаново»? Сначала едем на любом общественном транспорте, следующем за остановкой «Торговый комплекс» на Варшавском шоссе.Отсюда расстояние до станции около 750 метров. Его нужно преодолевать пешком.

Средний шаг здесь около 10 минут. Пешеходам необходимо переходить дублерское Варшавское шоссе по регулируемому переходу. Но многие предпочитают не доезжать до светофора, а рискуя, пробежать дублер рядом с остановкой, грубо нарушив правила дорожного движения, но заметно срезав маршрут, укоротив его.

Далее пешеходы держат путь в сторону проезжей части улицы, где им необходимо пройти еще один регулируемый перекресток. Далее по прямой до станции — метров 400. Молодежь легко преодолевает это расстояние, а вот пожилые люди хотели бы доехать до станции «Чертаново» на автобусе. Они далеко от Варшарки.

А остановку общественного транспорта люди хотели бы видеть рядом с вокзалом. Как, например, это делается с противоположной стороны — в районе Царицыно. Здесь людям, которые приезжают на железнодорожную станцию ​​«Чертаново», нужно всего лишь перейти мостик. Со стороны Царицына, конечно, остановки очень удобны для жителей.Но Чертановым приходится тратить свое время и силы, чтобы пройтись по этой местности пешком.

— Мне часто приходится ездить на поезде, добираясь до работы. Поэтому, конечно, хотелось бы, чтобы сюда, прямо к вокзалу, подошел автобус. Для жителей это было бы очень удобно. Спасибо Сергею Собянину, что обратил внимание на проблему, — отметила наша газета Марка, один из пассажиров станции.

Кстати, на сайте кандидата в мэры Москвы Сергея Собянина Собянин.ru заработал новый ресурс, на котором можно будет не только узнать, что уже сделано и запланировано, но и внести свои предложения по улучшению жизни района.

Фитнес-центр «Титаниум» расположен недалеко от станции метро «Южная» по адресу: ул. Днепропетровская, 4а (супермаркет ЕвроСпар, фитнес-центр на втором этаже.

Если вы проживаете в административном районе Центральное Чертаново, добраться до фитнес-клуба вам будет максимально удобно для всех. От проедет только одна станция вверх по ветке.

Если вы живете на севере района, вы легко сможете дойти до фитнес-клуба пешком или доехать до метро. Для этого нужно проехать одну остановку от станции Чертановская.

Фитнес-клуб «Титан» — лучший выбор для жителей Южного Чертанова. Особенно удобный маршрут от станций метро Ул. Академик Янгель и. От Зюзино придется добираться немного дольше. От вокзала и Нахимовского проспекта можно добраться без пересадок.

Если вам нужна помощь в составлении оптимального маршрута до Клуба, обращайтесь к нашим менеджерам. Они помогут сориентироваться, а также ответят на все остальные вопросы.

Режим и направления работы